郭巍：顺势突围——地产投拓

顺势突围——地产投拓

课程背景：

后疫情时代的房地产既有焦虑、彷徨、迷茫、泪水，也有奋斗、鏖战、热情和坚持

1. 疫情爆发后地产行业预期走弱，但是整体向好趋势依旧延续。但随着监管趋严，房地产行业资金流动性受到极大的挑战，华夏幸福、中国恒大、佳兆业、奥园、蓝光等头部企业债券、商票、财富财力纷纷逾期兑付，对市场带来极大恐慌情绪。行业监管部门政策层层加码，行业不得不和白金时代说再见，中国地产行业正式步入青铜时代。七普数据显示中国的城镇化进程已经达到65%，未来城镇化进程的结构化趋势明显，核心一二线城市成为地产存量和增量的主战场，房企如何布局，找到切入点。

当下房地产危局的原因是什么？老龄化、少子化、收入差距加大、内卷、新一代躺平对于房地产需求影响几何？房价透支、支付力透支、供应透支背景下房企何从何从？房地产加速下行，房地产过度金融化所牵动的政府负债、企业负债、居民负债如何着陆破局？

青铜时代来临，规模与品质、资产与收益、流动性与利润如何平衡？房地产行业新赛道渐显，城市更新、旧城改造、文旅地产、养老地产、产业地产，如何大浪淘沙把握机遇与趋势，面对2022年房住不炒的总基调，地产开发在当前监管环境下突围的机会点在哪里？地产金融监管逐步加强，地产商、政府、融资机构三个参与主体都被进行了强烈的监管政策限制，开放商“三道红线”银行“两道红线”政府“两集中”，在此背景下房地产行业如何变化。银行业在“五道红线”和土地两集中的政策下影响几何？

本课程将从国内宏观经济层面与您共同解析房地产行业下半场的挑战、机遇、困局、破题与出路，让受众学员深入浅出的理解2022年国内经济房地产行业趋势与开发。

课程收益：

● 掌握宏观发展过程中房地产行业面临的挑战-中等收入陷阱、内卷化、躺平、老龄化双减……

1. ● 掌握2022年中国房地产行业发展的国家总体定调与定位
2. ● 掌握宏观货币政策与财政政策对于中国房地产行业发展的影响

● 掌握中国房地产在当前行业背景下面临的突出矛盾与破局

1. ● 掌握房地产行业新赛道与第二曲线的模式
2. ● 掌握房地产行业发展未来10年的布局与战略

课程时间：1天，6小时/天

课程对象：房地产公司、政府、金融机构

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+业务落地

第一讲：疫情笼罩下的经济提振疲软与房地产热点

1. 一、我们从未感受到如此下行的压力-2022年经济对冲政策解读
2. 1. 宏观政策稳健有效如何理解-房地产是否会在此成为经济增长压舱石
3. 1）国务院金融委、财政部、银保监会、证监会、央行、外管局齐发声
4. 2）促进房地产市场平稳发展，有效防范化解房地产风险，新发展模式转型
5. 2. 如何看待房地产风险防范与房地产行业新发展模式
6. 3. 如何看待房地产在中国经济中的作用
7. 1）中国第一大行工商银行涉房贷款占贷款总额比例37.5%
8. 2）住宅资产占家庭财富总值约四分之三
9. 3）中国家庭债务与收入比为128%，其中70%为房贷
10. 二、中国房地产行业的5次关键时刻与当前房地产的行业危机
11. 1. 1987年首次深圳土地拍卖
12. 2. 1998年房地产市场化
13. 3. 2009年房地产金融化
14. 4. 2016年因城施策房住不炒
15. 5. 2022年房地产去金融化
16. 案例解析：国人为什么热衷买房、2022年买房还是不买房
17. 三、房地产行业的危机
18. 1. 限购、限售、限价、限配建、限自持、限贷
19. 2. 销售融资急剧下滑
20. 3. 企业面临违约风险
21. 4. 项目面临交付风险
22. 5. 供应商面临支付风险
23. 案例解析：恒大危机、华夏幸福危机、宝能危机如何破局
24. 四、行业危机的原因
25. 1. 外因-市场透支（房价投资、需求投资、支付投资、供给透支）
26. 2. 外因-政策“猛药“
27. 1）去杠杆层层加码
28. 2）地方监管力度过严
29. 3. 内因-以规模为导向的错误认知
30. 1）快速扩展，将行业回暖误认为监管放松
31. 2）房地产行业过度金融化
32. 五、行业转机-地产监管政策提出“保障合理融资需求”与“市场健康平稳发展”
33. 1. 保障房地产行业的合理融资需求
34. 2. 房地产开发企业的“三道红线”
35. 3. 银行金融机构的“两道杠”
36. 4. 政府土地出让的两集中政策

第二讲：房地产行业赛道分析与新模式

1. 一、住宅市场一线城市豪宅刚需冰火两重天
2. 1. 千万豪宅一房难求，价格越贵越好卖
3. 2. 远郊刚需大幅下跌
4. 3. 新盘与二手房市场价格倒挂频出，价差越大越好卖
5. 4. 租赁住房大保障体系建立与一批重大项目开工落成
6. 5. 租金上涨成为2022年房地产租赁市场的趋势
7. 二、商业办公地产受疫情影响行业低迷
8. 1. 商业地产-争当网红，热点驱同
9. 1）传统消费低迷、新兴消费火热
10. 2）开闭店两极分化，餐饮低迷，网红崛起
11. 3）婴儿消费后继乏力，宠物经济持续走高
12. 2. 办公地产-压力巨大
13. 1）租赁去化举步维艰
14. 案例：北上广深CBD空置率超10%
15. 案例：陆家嘴与虹桥商务区办公新趋势
16. 案例：TMT、金融、科技成办公需求主力
17. 2）资产证券化成运营主流模式
18. 3. 文旅地产-低速增长，小幅攀升
19. 1）优质爆盘难以复制
20. 2）微目的网红经典受追捧
21. 4. 养老地产-行业正当时
22. 1）养老行业产业政策加速落地
23. 2）客户对于养老地产概念逐步加深央国企地产、险资、房企组团布局
24. 案例解析：人口老龄化加剧与中国人口红利的持续发展
25. 三、园区地产与产业地产
26. 1. 定位相似、千园一面
27. 2. 销售条件，越来越严
28. 3. 园区运营轻重结合
29. 4. 公募REITs成房企新宠
30. 四、城市更新831政策杀伤新赛道城市更新与大拆大建
31. 1. 严控大规模拆除
32. 2. 严控大规模增建
33. 3. 严控大规模搬迁

第三讲：房地产与经济发展动能视角理解政策调控

1. 一、房地产供给侧结构改革与创新发展展与新型城镇化提升
2. 1. 中国城镇化进程已达65%-地产行业未来规模受限
3. 案例解析：创造土地价值依托的是城市规划与能级提升
4. 2. 地产行业短期看金融、中期看土地、长期看人口
5. 3. 房地产行业需求端分化-有效需求与无效需求
6. 案例解析：城镇化进程降速，结构化问题凸显
7. 案例解析：房地产资产回报率高于劳动收入矛盾的调和
8. 案例解析：房地产价格上涨的本质是土地价格上涨
9. 3. 高质量发展与人口红利的消退-地产行业远期支撑减弱
10. 案例解析：深圳的三和大神缘何成为躺平先驱
11. 案例解析：“三胎”政策放开影响几何
12. 4. 农民进城与1100万人保就业的关系-地产行业与实体经济的矛盾
13. 1）到城里工作性价比究竟是高还是低
14. 案例解析：1000万美团外卖小哥“裸奔”大军还是“新蓝领”
15. 2）人均劳动回报与产值继续高增长-高房价让年轻一代失去活力
16. 案例解析：90后和00后为什么不愿意进工厂打工
17. 二、中国房地产三大矛盾
18. 1. 短期矛盾-房企要卖房，政府要限购，房企要融资，银行不支持
19. 2. 中期矛盾-产业要升级、居民负债高、工资增长慢、产品利润薄
20. 3. 长期矛盾-人口老龄化、婴儿出生少、房屋存量多、地产不好销
21. 三、大变革-中国房地产行业十谈
22. 1. 房地产与开发商
23. 2. 房地产与政府
24. 3. 房地产与银行
25. 4. 房地产与居民
26. 5. 房地产与实体
27. 6. 房地产与货币
28. 7. 房地产与财富
29. 8. 房地产与房价
30. 9. 房地产与就业
31. 10. 房地产与基建
32. 四、负债如何影响我们的经济发展
33. 1. 政府的隐性债务风险
34. 2. 房企的融资风险
35. 3. 居民的高负债风险
36. 4. 中小银行不良资产风险
37. 五、大变局-房地产经济周期向绿电周期的转换-产业升级创新期
38. 1. 碳达峰、碳中和的绿电经济周期开启
39. 2. 产业创新升级与全球治理话语权
40. 案例解析：中美制造业成本及优势对标
41. 案例解析：核心技术供应链体系拆解-高端芯片、航空发动机、数控机床
42. 案例解析：清华北大高考状元院系分析
43. 案例解析：中国的企业喜欢研发吗？挖人与创新哪个才是捷径
44. 案例解析：中国专精特新与日本、德国专精特新对标
45. 3. 消费、内需引领下的共同富裕
46. 4. 中国GDP跃升全球首位的机遇期
47. 5. 强化金融支持：畅通科技型企业上市等各类融资渠道
48. 案例解析：北交所的设立与未来

第四讲：变革与变局下的房地产行业展望与机遇

1. 一、城镇化进程减速城市人口流动分布差异明显
2. 1. 房企要聚焦关注25个城市-都市群城市群
3. 案例解析：上海一栋楼的税收超过三四线城市税收全年
4. 二、土地供给趋严项目拓展模式创新
5. 1. 股权合作与项目并购模式
6. 2. 城市更新-一二三级联动打包模式
7. 3. 旧城改造
8. 1）综合改造
9. 2）功能改变
10. 3）拆除重建
11. 4. 片区封边开发自平衡模式-EPC+FEPC
12. 5. 公开市场-招标拍卖挂牌
13. 三、回归房住不炒后的房企专业化方向
14. 1. 专注于产品力和去化速度的住宅地产投资商
15. 案例：万科地产、保利发展
16. 2. 专注于资产证券化与商业物业运营的商业地产运营商
17. 案例：招商蛇口、华润置地、中粮大悦城
18. 3. 专注于产业导入与基金投资的园区运营商与物流地产商
19. 案例：联东U谷、中南高科、万洋集团、顺丰地产、普洛斯
20. 4. 专注于施工与建筑的大型央国企地产综合开发商
21. 案例：中海地产、中交地产、电建地产
22. 5. 专注于轻资产模式的物业服务与中介服务商
23. 案例：中原地产J、链家LianjJia、美联物业
24. 四、看布局-城市功能泾渭分明
25. 1. 看南北-北纬31度线京津冀、长三角、粤港澳
26. 2. 看东西-胡焕庸线与东数西算长江中部崛起与成渝经济区
27. 3. 看城市-都市圈、城市群、新基建、宽落户
28. 4. 看乡村-一二三产融合与乡村振兴补短板
29. 案例解析：种大豆、榨豆油、买豆油、搞旅游
30. 五、看动力-地产+X行业新赛道
31. 1. 养老护老家政成未来就业重要载体
32. 2. 服务业成为GDP占比最高行业
33. 3. 科技与创新成为造富新赛道
34. 4. 延迟退休、活力老人、三胎配套政策完善
35. 六、房地产开发企业的长期主义
36. 1. 坚守主业聚焦国家战略
37. 2. 效益导向追求精细管理
38. 3. 战略收缩聚焦城市深耕
39. 4. 降低负债控制财务风险
40. 5. 降本增效向制造业学习
41. 6. 回归本源关注客户需求
42. 7. 布局新赛道夯实发展基础