国企存量资产盘活与高效招商运营实战

Q: 学习这门课可以获得什么收益？

战略认知升级： 建立存量资产盘活的顶层设计思维，掌握适配国企体制的资产盘活模式，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

可选交付版本

不同版本会按参训对象、课时长度和案例深度做取舍，最终课纲以需求沟通后的方案为准。

国企存量资产盘活与高效招商运营实战推荐版本

适合作为默认学习方案，完整覆盖本课程的核心目标、主要模块和实操安排。

国企存量资产盘活与高效招商运营实战（可选版本）可选版本

可作为备选学习方案，适合在行业场景、授课时长或模块侧重点上灵活调整。

适合对象

邮政系统资产管理、投资及运营相关负责人

课程定位

业务场景、关键方法、练习任务和复盘检查点进入具体案例后，团队能同时确认方向和下一步做法

核心收益

对齐政策口径、现场约束和责任边界，先把训练目标落到真实工作场景
围绕1 时代背景与政策解读：为什么现在…明确判断口径和处理优先级
用2 资产盘点与价值诊断：我们的家底…安排练习，检查方法、工具和流程是否可用
带走区位、面积、结构、权属、配套等相关的复盘问题和跟进清单

课程背景与交付信息

在国家深化国企改革、推动存量资产盘活、扩大内需的宏观战略指引下，国有企业正从增量扩张转向存量提效的新发展阶段。广东邮政作为体系内拥有大量写字楼、小区、仓储等不动产资源的国家队，其存量资产是亟待唤醒的沉睡资本。然而，普遍面临着资产底数不清、市场定位模糊、招商渠道单一、运营能力不足、出租效益不高等现实困境。如何将这些分散的、传统的包袱资产，通过系统性的策划、精准的招商和精细化的运营，转变为创造持续现金流和价值增长的引擎？

本课程专为广东邮政量身定制，旨在破解国企存量资产盘活难题，聚焦招商出租核心环节，提供一套行之有效的方法论、工具箱与实战路线图

课程时间

2天，12小时

授课方式

实战讲授、案例分析、视频赏析、小组讨论

课程内容重点

011 时代背景与政策解读：为什么现在必须盘活存量资产？

022 资产盘点与价值诊断：我们的家底到底怎么样？

03物理属性盘点：区位、面积、结构、权属、配套等

04经营属性盘点：历史租金、出租率、租户构成、运营成本等

05价值属性盘点：基于DCF、市场比较法的多维度资产价值评估初探

课程大纲

课程总览

1.1 时代背景与政策解读：为什么现在必须盘活存量资产？

1.1 宏观经济与房地产市场新常态：从增量开发到存量运营的根本转变
1.2 国资委核心政策深度解读：解读盘活存量、提质增效对邮政系统的具体要求与考核导向
1.3 行业趋势洞察：办公、商业、社区等不动产领域的最新发展趋势与新物种（联合办公、长租公寓、社区商业综合体等）

1.2 资产盘点与价值诊断：我们的家底到底怎么样？

2.1 国企资产盘点的系统方法：建立一楼一档的数字化资产信息库
物理属性盘点：区位、面积、结构、权属、配套等
经营属性盘点：历史租金、出租率、租户构成、运营成本等
价值属性盘点：基于DCF、市场比较法的多维度资产价值评估初探
2.2 资产分类与四象限管理法则：如何对旗下资产进行战略性分类？
核心资产 vs. 非核心资产
高潜力资产 vs. 低效/闲置资产
实操
演练：带领学员对自己管理的某项资产进行现场初步诊断与分类

1.3 模式选择与路径规划：盘活存量资产的十八般武艺

3.1 四大主流盘活模式解析
功能转换模式：老旧办公楼改造为精品酒店、长租公寓
空间优化模式：传统写字楼升级为共享办公、产业孵化器
内容升级模式：社区底商植入新零售、社区服务等高附加值业态
资本运作模式：资产证券化（REITs）、股权合作等（作为前瞻性介绍）
3.2 邮政系统资产盘活路径优选：结合邮政自身资源禀赋与网点优势，探讨最适合的盘活方向
下午 (3小时) | 第二讲：精准定位——让资产开口说话的策划心法

2.1 市场调研与客群分析：我们应该把楼租给谁？

1.1 区域市场微观研判：三公里半径内竞争格局、产业结构、租金水平分析
1.2 目标客群画像（Persona）：谁是我们的理想租户？他们的痛点、需求和支付能力是什么？
写字楼客群：初创科技企业、专业服务机构、大型企业分支等
社区商业客群：周边居民的家庭结构、消费习惯、服务需求等
1.3 定位工具应用：SWOT分析与PEST分析在资产定位中的实战运用

2.2 产品定位与改造策略：如何打造有吸引力的好产品？

2.1 价值主张提炼：给资产一个清晰、有吸引力的市场标签（如：XX区性价比最高的企业服务式办公、一站式家庭生活服务中心）
2.2 软硬兼施的改造提升策略
硬件改造：大堂、电梯厅、公共区域、外立面等颜值工程的成本效益分析
2.3 成本测算与投入产出分析：如何用巧钱办大事，确保改造投入的可行性与回报率

2.3 商业模式与定价策略：如何设计一套能赚钱的方案？

3.1 租金定价的艺术与科学
成本导向、竞争导向、价值导向定价法
动态定价策略：不同楼层、朝向、面积的差异化定价
底租+抽成、固定租金+递增等多元化租金模式设计
3.2 盈利模型构建：测算项目的投资回报期（PBP）、内部收益率（IRR）等关键财务指标
第二天：高效执行与运营提升（从怎么招到怎么管和怎么赚更多）
上午 (3-小时) | 第三讲：体系制胜——高效招商体系搭建与执行

3.1 招商启动前的精准备战：

1.1 招商物料工具包标准化
项目手册（楼书）：如何撰写一份能打动客户的专业楼书？
宣传单页、H5、VR看房等数字化营销物料制作要点
标准租赁合同范本、租赁问询表（LOI）等法务文件的准备
1.2 招商团队组建与激励机制
内部团队 vs. 外部代理：如何选择与组合？
制定科学的招商人员KPI考核与佣金激励方案

3.2 拓客渠道的立体化作战：如何让客户主动找上门？

2.1 传统渠道的深度挖掘
老客户渠道：存量客户的续租、扩租与推荐（以老带新）策略
线下陌生拜访（扫楼）：针对特定区域和行业的精准地推方法
2.2 线上渠道的创新应用
平台渠道： 58同城、安居客、抖音房产等线上平台的投放策略与效果评估

讲师介绍

桑弘华

产业运营与资本运作专家

产业运营与资本运作专家。深企投产业研究院高级顾问，17年资本与产业运营实战经验。专注产业园规划招商、企业资本运作及宏观经济分析，累计授课500余场，服务上千家政府与企业单位。可结合宏观经济与战略方向补充授课视角，聚焦宏观经济分析、政策解读

政府国企金融银行电力能源通信制造业房地产

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课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适合邮政系统资产管理、投资及运营相关负责人等需要系统提升相关能力的人群

学习这门课可以获得什么收益？

战略认知升级：建立存量资产盘活的顶层设计思维，掌握适配国企体制的资产盘活模式，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

课程通常安排多长时间？

当前样板提取的课程时间为：2天，12小时。实际交付可根据企业培训目标和学员基础进行调整

课程采用什么授课方式？

课程主要采用实战讲授+案例分析+视频赏析+小组讨论，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

为什么这个页面会展示多个版本？

这些版本属于同一门课程的不同交付版本，页面保留推荐版本作为课程主轴，其他版本用于说明时长、行业场景或模块侧重点差异