存量时代的资产盘活与经营效益提升实战｜合规管理培训课程

可选交付版本

不同版本会按参训对象、课时长度和案例深度做取舍，最终课纲以需求沟通后的方案为准。

存量时代的资产盘活与经营效益提升实战推荐版本

适合作为默认学习方案，完整覆盖本课程的核心目标、主要模块和实操安排。

存量时代的资产盘活与经营效益提升实战（可选版本）可选版本

1天交付版本，适合按培训时长压缩或展开课程内容。

适合对象

华发城市运营集团中高层管理者及核心业务骨干

课程定位

审计合规、安全生产、风控治理或政策落地训练场景下，参训团队需要确认对象、任务边界和课后跟进节奏

课程适配与选型边界

这部分用于判断《存量时代的资产盘活与经营效益提升实战》是否适合当前合规管理培训需求，重点看参训对象、业务场景、核心模块和讲师经验是否匹配

适合对象

华发城市运营集团中高层管理者及核心业务骨干

业务问题

围绕合规管理相关业务问题展开训练，帮助企业把课程内容转化为可讨论、可练习、可复盘的工作动作

训练重点

《存量时代的资产盘活与经营效益提升实战》的训练重点包括理念与战略——从守资产到做资本、模式与方法——典型存量资产盘活的六脉神剑等，实际取舍可按企业需求、参训基础和课时安排确认

选型判断

建议将《存量时代的资产盘活与经营效益提升实战》与同主题课程按参训对象基础、当前业务场景、案例方向、期望课时和讲师经验，以及桑弘华的授课方向进行区分

这门课程适合用于判断参训对象、讲师背景、课程大纲、训练收益和交付安排是否匹配；如果仍在了解主题概念，可先查看相关主题、方案或知识内容。具体配套材料与练习产出，以沟通后的课程安排为准。

核心收益

对齐政策口径、现场约束和责任边界，先把训练目标落到真实工作场景
围绕理念与战略——从守资产到做资本明确判断口径和处理优先级
用模式与方法——典型存量资产盘活的六…安排练习，检查方法、工具和流程是否可用
带走资本与退出——让资产转起来相关的复盘问题和跟进清单

课程背景与交付信息

在宏观经济与房地产行业进入新周期的背景下，城市运营商普遍面临增量开发减速、存量资产效益不彰的双重压力。如何将手中沉淀的大量商业、停车场、老旧厂房等存量资产，通过模式创新与精细化运营，从包袱变为现金牛？如何高效处置不良资产，加速资金回笼？如何破解历史欠费催收难题？这些已成为关乎企业生存与发展的必答题

本课程专为华发城运中高层设计，聚焦资产盘活与效益提升，旨在提供一套系统性的策略、工具与方法，助力团队打开思路、创新打法，实现存量资产价值的最大化

课程时间

1天，6小时

授课方式

实战讲授、案例分析、视频赏析、小组讨论

课程内容重点

01理念与战略——从守资产到做资本

02模式与方法——典型存量资产盘活的六脉神剑

03资本与退出——让资产转起来

课程大纲

理念与战略—从守资产到做资本 (约90分钟)

1.1 资产盘活的冰与火

1.1 冰：存量资产的三大魔咒
魔咒一：功能错配 - 当年的规划，已不适应现在的市场需求
魔咒二：收益低坪 - 租金低、空置率高，现金流无法覆盖成本
魔咒三：流动性差 - 资产压在手里，卖不掉、融不了资，成为死资产
1.2 火：资产盘活的时代机遇 - 新消费、新产业、新政策（如REITs）带来的巨大想象空间
1.3 核心转变：从**资产负债表思维**（关注资产原值）到**利润表现金流表思维**（关注资产能带来多少收益）

1.2 资产盘活的顶层设计：一资一策的战略罗盘

2.1 第一步：资产梳理与分类
按业态分：商业、办公、停车场、厂房、公寓等
2.2 第二步：价值评估与诊断
财务视角：收益法、成本法、市场比较法，评估资产当前价值（NAV）
运营视角：诊断资产收益低下的根本原因（定位、业态、硬件、团队？）
2.3 第三步：制定盘活策略。明确每类资产的盘活方向：是内容焕新？空间改造？资产证券化？还是果断出售？

1.3 案例破局：首钢园——从工业锈带到城市秀带的启示

3.1 首钢园的困境：巨大的工业遗存，如何焕发新生？
3.2 盘活路径解码
顶层设计：引入冬奥会等重大事件，实现引爆
空间改造：保留工业风貌，植入新功能（办公、商业、博物馆、酒店）
内容运营：引入星巴克、奈雪等新消费品牌，举办各类策展、发布会
资本运作：积极探索REITs等模式
3.3 对华发的启示：我们手中的老旧厂房、闲置空间，能否也借鉴首钢园的思路，通过空间改造+内容植入+事件引爆来实现价值重塑？

模式与方法—典型存量资产盘活的六脉神剑 (约150分钟)

2.1 商业/街区盘活：从业态组合到场景革命

1.1 模式一：主题化改造。打造夜经济主题街区、二次元主题商场。（案例：成都望平街如何从老街区变为年轻人的潮流聚集地？）
1.2 模式二：社区化嵌入。引入菜场、社区食堂、儿童托管等高频刚需业态，服务周边1公里居民。（案例：上海万科·上生新所的城市更新实践）
1.3 收益提升策略：租金模式创新（固定租金+流水倒扣）、公共空间运营（市集、快闪、广告位）、会员体系建立

2.2 停车场盘活：从停车费到N+1种收入

2.1 模式三：智慧化升级。引入ETC无感支付、车位引导、反向寻车系统，提升周转效率
2.2 模式四：复合化经营
停车+充电：大规模铺设充电桩，赚取充电服务费
停车+洗美：引入自动洗车、汽车美容服务
停车+广告：道闸、墙面、立柱的广告位开发
停车+仓储：利用闲置车位提供迷你仓服务
2.3 工具应用：如何通过一个简单的财务模型，测算增加充电桩的投资回报周期（IRR）？

2.3 不良资产处置：从烫手山芋到交易机会

3.1 模式五：打包转让与资产重组
方法：将多个不良资产打包，整体出售给AMC（资产管理公司）
要点：如何进行资产估值，谈判中的博弈技巧
3.2 模式六：诉讼与清收
方法：通过法律手段追索债权，申请资产保全与强制执行
要点：如何选择合适的律师，如何管理诉讼进程
3.3 华发实战链接：针对历史形成的烂尾项目或停滞项目，应优先选择哪种处置路径？

2.4 历史欠费催收：从老大难到组合拳

4.1 催收前的准备：欠费性质界定（恶意/非恶意）、证据链固定、催收主体明确
4.2 催收四步法
第一步：函件催告 - 规范化、流程化发送催收函、律师函
第二步：电话/上门沟通 - 红白脸策略，压力与安抚并用
第三步：谈判与和解 - 适当的费用减免、分期支付方案设计
第四步：法律手段 - 小额诉讼、支付令等快速维权途径

资本与退出—让资产转起来 (约60分钟)

3.1 资产证券化：让不动产动起来

1.1 核心逻辑：将能够产生稳定现金流的资产（如商业、停车场、保障房）打包，以其未来收益为支撑，在资本市场发行证券进行融资
1.2 主流工具介绍
CMBS/类REITs：商业地产抵押贷款支持证券，实现融资
1.3 案例剖析：华夏金茂购物中心REITs、中金印力消费REITs的交易结构与发行要点

3.2 产业基金：引入活水的放大器

2.1 模式：华发城运作为劣后级LP或GP，联合银行、保险等优先级LP，设立城市更新基金或资产盘活基金
2.2 应用：用基金的钱去收购、改造存量资产，实现小马拉大车的杠杆效应

3.3 总结与行动计划（AIP）

3.1 核心要点回顾：资产盘活的战略思维、六大模式、催收技巧、两大资本工具
3.2 行动学习：请您选择华发城运手中的一项具体存量资产，用今天所学的知识，为其设计一个初步的盘活方案提纲
开放式Q&A

讲师介绍

桑弘华

产业运营与资本运作专家

产业运营与资本运作专家。深企投产业研究院高级顾问，17年资本与产业运营实战经验。专注产业园规划招商、企业资本运作及宏观经济分析，累计授课500余场，服务上千家政府与企业单位。可结合AI赋能产业运营方向补充授课视角，聚焦AI在招商、运营、战略中的应用

政府国企金融银行电力能源通信制造业房地产

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课程常见问题

这门《存量时代的资产盘活与经营效益提升实战》适合哪些企业或学员？

《存量时代的资产盘活与经营效益提升实战》适合华发城市运营集团中高层管理者及核心业务骨干。如果需求还停留在合规管理主题了解阶段，建议先看相关主题或方案页；如果已经在选具体课程，本页可用于判断讲师、对象、大纲和交付安排

这门课主要解决什么问题？

围绕合规管理相关业务问题展开训练，帮助企业把课程内容转化为可讨论、可练习、可复盘的工作动作。课程页重点说明单门课程的训练重点和适配场景，不替代主题页对合规管理的系统解释

课程内容通常会覆盖哪些训练重点？

可重点查看页面中的课程内容重点和课程大纲。《存量时代的资产盘活与经营效益提升实战》当前呈现的核心模块包括理念与战略——从守资产到做资本、模式与方法——典型存量资产盘活的六脉神剑等

如何判断这门课和同主题其他课程怎么选？

优先比较参训对象、行业场景、讲师背景、案例方向、课时长度和大纲深度；同一主题下的多门课应承担不同课程定位，避免只按泛主题词判断

课程配套材料和练习产出如何确认？

页面中如提到练习产出或配套材料，只表示沟通时可确认的方向，不默认承诺固定交付物；最终以企业需求沟通后的课程安排为准

存量时代的资产盘活与经营效益提升实战