新时期商业物业：招商运营与经营实务◆实战能力提升策略

适合对象

物业公司中高层管理人员（总经理、部门总监等中高层管理人员、物业项目经理、管理处主任、部门经理）

课程定位与主要问题

销售经理、市场负责人、客户经营团队和区域业务骨干已有明确任务时，可借这门课把客户场景、沟通策略、异议处理和后续跟进拆成分工和检查点

核心收益

认知商业写字楼运营模式的竞争趋势与结构共性，洞悉客群心场改进服务
明确新时期商业物业：招商运营与经营实务◆实战能力提升策略的业务目标、适用场景和关键问题
沟通复盘有依据：课程主题对应的方法框架、操作步骤和常见误区

课程背景与交付信息

时下，随着城市化的持续高烧，一线城市及新一线城市商务写字楼的增量供应恰如洪峰将至，而存量写字楼之间的租比竞争更是异常残酷，排除区位地段（项目定位）和均租标准（管控单价）的底线硬标外，各商业写字楼去量化的运营创意可谓是百样迭放，或是减免物业费，或是赠送车位，或是申请产业补贴，或是能耗费打折等，核心着力点依然是确保入驻存量的稳定与优质增量的开拓，旨在维护一个高黏性、高质量的客群（租户）关系，从而确保商写资产（新楼宇经济）的保值、升值

对商写物业而言，轻资产转型是一个共同课题，也是一个行业挑战

高端写字楼作为一个资产化运营的投资型标的，除了天然区位上的价值优势外，高品质的物业管理服务，已经成为商业写字楼品牌效应及资产溢价最直接有效的动力，因此，商业写字楼客户关怀活动开展时，必须非常重视品质维度上的细意创新，也要格外关注落地内容上的场景营造，更要坚决围绕客户黏性上的触点体验……

课程时间

2天

授课方式

课堂讲授、案例解读、实操分享、小组互动、场景体验、问题思考、总结提炼

课程内容重点

01商写物业综合满意度评分上的评价与解析

02招商租赁服务——让前沿数据告诉您该怎么样跟客户谈

03客户服务——服务的短板决定服务的水平

04综合配套服务——周边半径的便利性决定了舒适性

05办公环境管理——租户与楼宇健康&安全的保障

课程大纲

【解析楼宇运营】洞悉客户心声与精细化物业管理

一、洞悉客户心声，理解商写楼宇物业管理的真正密码

案例分析：商写物业综合满意度评分上的评价与解析
1. 招商租赁服务——让前沿数据告诉您该怎么样跟客户谈
2. 客户服务——服务的短板决定服务的水平
3. 综合配套服务——周边半径的便利性决定了舒适性
4. 办公环境管理——租户与楼宇健康&安全的保障
5. 工程管理维修服务——及时响应，是优质服务的基础
6. 停车场管理服务——让停车变得简单与温馨
7. 公共设施设备管理——让租户舒适办公的硬件保障
8. 安全秩序管理——聚焦安全环境，让租户安心上班

二、聚焦客户心声，构筑商写楼宇物业高品质服务

1：让触点上的有形服务精细化
2. 让痛点上的场景体验精细化
3. 沉浸式服务呈现MOT关键时刻

三、转化客户心声，推进商写楼宇品质精细化运营机制

1. 工程精细化的内涵及业务机制
2. 客服精细化的内涵及业务机制
3. 物业精细化的内涵及业务机制
4. 安全精细化的内涵及业务机制
5. 供方精细化的内涵及业务机制
对标
案例1：品质对标到底不是简单模仿？胖东来
案例2：让服务在投诉中走向新完美？万科物业
案例3：面向客户的服务从哪里开始？海底捞

【商业招商策略】贯穿物业空间租赁的全周期维度

一、商业招商的市场分析与定位

01. 市场环境分析
1. 宏观经济与区域产业对写字楼需求的影响
2. 竞争项目调研（租金水平、空置率、目标客户画像）
3. 目标客户需求分析（企业类型、行业趋势、租赁偏好）
02. 项目价值提炼
1. 硬件优势（区位、交通、建筑品质、配套设施）
2. 软件优势（物业服务、智能化系统、政策扶持）
3. 差异化定位策略（总部经济、产业聚集、灵活办公空间）
03. 租金定价策略
1. 市场对标法、成本法、收益法的应用

二、商业的招商策略与客户开发

01. 招商渠道拓展
1. 传统渠道：中介合作、行业协会、政府资源
2. 创新渠道：数字化招商平台、企业直营团队、联合办公合作
3. 精准营销：行业峰会、企业选址需求跟踪
02. 招商政策设计
1. 优惠政策制定（装修补贴、税收返还、租金分期）
2. 合同条款灵活性（租期、扩租/缩租条款、退出机制）
03. 客户筛选与优先级管理
1. 客户分类（主力客户、配套客户、战略客户）
2. 客户需求匹配与谈判优先级排序

三、商业的招商谈判核心技巧

01. 谈判前的准备
1. 客户背景调查（企业规模、行业地位、租赁历史）
2. 谈判目标设定（底线租金、租期、付款方式）
3. 拟定谈判方案（替代方案、利益交换点）
02. 谈判中的关键策略
1. 建立信任：倾听需求，展示专业性与项目价值
2. 利益导向谈判：挖掘客户隐性需求（形象提升、员工便利性）
3. 应对常见异议
价格抗性：成本拆分法与价值对比法
租期分歧：灵活条款+长期优惠组合

四、招商后期客户管理与风险防控

01. 客户关系维护
1. 入驻后服务跟进（物业对接、企业需求响应）
2. 长期合作机制（续租激励、企业活动支持）
02. 风险防范措施
1. 客户信用评估与风险预警
2. 合同执行中的纠纷处理（欠租、提前解约）

【招商租赁破局】资产运营的品牌打造与产品营销

一、当前招商租赁管理的突出问题：4大雷区

1. 数据滞后：实时性不足，未同步
2. 数据失真：缺失或出错、有偏差
3. 数据打架：前后不一致，逻辑不畅
4. 数据孤岛：横向不拉通，纵向不穿透

二、商写楼宇资产运营的名片战略

1. 产品定位暗示
2. 地段优势传递
3. 社区规模传达
4. 物业功能属性
5. 客户价值迎合

三、商业楼宇产品营销的实战4步骤

第一步：商写品牌营销体系打造
第二步：商写品牌创设
第三步：招商策划方案制定（4大内容）
1. 招商租赁宣传策略
2. 招商市场推广策略
3. 品牌入驻先后策略
4. 楼层朝向价格策略
第四步：招商租赁（4个策略）
1. 推广期——优惠
2. 出租期——强势

【商写标杆学习】强化触点的服务提升与场景应用

一、打造商写物业服务标杆4步骤：分析项目→标杆目标→措施跟进→展望未来

触点一、对内：清晰明确的管理方案
1. 管理目标——要求：设定清晰
2. 管理措施——要求：具备实操
3. 服务体系——要求：体现尊享
4. 节点计划——要求：循序渐进
触点二、对外：服务标杆的创新实施
1. 以人为本的商服理念设想
2. 充分洞悉的客群客体需求
3. 务实分析商写的运管重点
4. 搭建全维周期的运营架构

二、创新产品的10大方向——优化存量就是一种生态创新

1. 空间配需新业态
2. 可视直观样版间
3. 商写田园零距离
4. 红色党建新引领
5. 酒店式至尊服务
6. ISO三标体系认证
7. 工程5S之道+运营10S提升
8. FM-IFM设施设备生态圈
9. LEED-WELL-BOMA认证
10. EHS-ESG可持续发展体系

三、提高客群价值5大触点——商写周期场景上的衍生效益

1. 商务不失舒适的形象与设计
2. 长远视角基础配置硬件设施
3. 无缝链接物业服务全维要点
4. 延深经营的配套设施与服务
5. 健康有序的空间环境与绿化

【住房租赁条例】相关问题的前瞻解读与具体应用

内容重点

1. 住房租赁条例制定的背景和目标
2. 住房租赁条例的核心内容
3. 关于房东税的澄清
4. 住房租赁条例中关于租赁备案的操作与实际影响
5. 住房租赁条例的深远影响与现实意义

讲师介绍

雷健

商业物业运营管理专家

商业物业运营管理专家。雅居乐商业副总经理，18年商业物业运营实战经验。擅长高端商业物业资产运营、品质提升及智慧园区体系构建，具备丰富的商业体从零筹开与存量资产增值管理经验

商业地产物业服务智慧产业园购物中心酒店写字楼

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课程差异说明

本课程页面围绕《新时期商业物业：招商运营与经营实务◆实战能力提升策略》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 5 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适合物业公司中高层管理人员（总经理、部门总监等中高层管理人员、物业项目经理、管理处主任、部门经理）等需要系统提升相关能力的人群

学习这门课可以获得什么收益？

认知商业写字楼运营模式的竞争趋势与结构共性，洞悉客群心场改进服务，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

课程通常安排多长时间？

当前样板提取的课程时间为：2天（6小时，上午3小时，下午3小时）。实际交付可根据企业培训目标和学员基础进行调整

课程采用什么授课方式？

课程主要采用课堂讲授+案例解读+实操分享+小组互动+场景体验+问题思考+总结提炼，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配