产业基金、资产证券化与城市更新投融资实操专题培训

课程大纲

宏观背景：存量时代产业投融资变革与底层逻辑重构

一、当前产业与城市更新发展顶层政策导向

1、国家盘活存量资产、发展基础设施 REITs 系列核心政策梳理

二、传统产业项目投融资模式痛点深度拆解

1、财政资金：额度有限、无法滚动、仅能做补助不能做资本金

三、创新投融资工具全景图谱与价值分层

1、股权类工具：政府产业引导基金（投建阶段资本金来源）

四、新旧产业投融资底层逻辑对比

1、旧模式：政府举债、平台开发、土地出让平衡、一次性建设

产业引导基金全流程运作实务

一、政府产业引导基金标准架构：母子基金模式详解

1、母基金设立主体、出资来源、管理主体划分（经信统筹 + 财政出资）

二、基金两大核心分类与经信适配场景

1、创投类子基金：投向初创企业、专精特新、硬科技中小企业

三、募资、投资、管理、退出全链条实操要点

1、募资渠道：财政预算、国有平台、保险资金、上市公司、民间产业资本

四、产业基金核心优势、现实痛点与创新优化方向

五、产业基金刚性合规红线

ABS、CMBS、类 REITs、公募 REITs 工具对比与申报实操门槛

一、资产证券化底层逻辑：从主体信用转向资产信用融资

1、ABS 基础交易架构：原始权益人、SPV、现金流归集、分层证券发行

二、三类私募资产证券化产品适用场景拆解

1、收益权 ABS：园区租金、产业配套服务费、污水处理等，适合培育期园区短期融资

三、核心重点：公募基础设施 REITs 制度框架与硬性申报条件

1、标准交易架构：公募基金 + 专项 ABS + 项目公司三层结构

四、四大工具横向对比表（属性、出表、流动性、适用阶段、融资成本）

五、政府视角下公募 REITs 战略价值

城市更新多元投融资模式与全周期资金拼盘设计

一、经信领域城市更新核心范畴与项目核心痛点

1、重点聚焦：老旧工业区连片改造、低效用地工改工、科创载体建设、产业片区综合开发

二、八大主流投融资模式适用条件、优缺点、适配场景

1、财政补助 + 城市更新专项债：准公益性配套基础设施，自平衡片区

三、标准闭环资金拼盘：专项债 + 产业基金 + 银行贷 + ABS 过渡 + REITs 退出全流程拆解

1、前期策划阶段：产业基金、专项债解决资本金

四、城市更新投融资全周期实施路径图

五、城市更新投融资落地失败五大诱因警示

全流程合规红线、风险防控与政策约束

一、隐性债务绝对红线

1、政府、经信、财政部门不得为任何项目融资担保、承诺最低收益、股权回购、兜底偿债

二、产业基金合规管控要点

1、严禁明股实债、刚性回购、分级保本收益设计

三、ABS、公募 REITs 资产端合规要求

1、底层资产土地、规划、竣工验收、不动产权证齐全，违建资产无法证券化

四、土地政策刚性约束

五、全周期风险防控体系搭建

适合对象

国企平台公司、城市更新平台、国有产业园运营公司董事长、总经理、投融资部、资产运营部、风控合规负责人；产业园区项目操盘人员

课程定位与主要问题

当前地方经济由增量开发全面转向存量资产盘活 + 新质生产力培育双主线，经信部门核心工作聚焦产业集群培育、工业园区提质增效、老旧工业区转型升级、国有平台市场化转型、引导社会资本落地实体经济

核心收益

系统掌握存量资产盘活政策导向、产业投融资工具底层逻辑
掌握城市更新、产业园区 “专项债 + 产业基金 + 银行贷款 + REITs 退出” 组合资金拼盘设计方法
3、风险防控能力：精准识别隐性债务、明股实债、土地开发、资产证券化全流程合规红线，掌握项目全周期风险管控实操标准

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4、落地执行能力：建立本地存量产业资产盘活工作路径，搭建跨部门协同机制，形成短期培育、中期申报、长期滚动发展的实操行动方案
1、趋势认知能力：系统掌握存量资产盘活政策导向、产业投融资工具底层逻辑，厘清基金、ABS、公募 REITs 差异化定位，破除工具使用认知误区
2、方案策划能力：掌握城市更新、产业园区 “专项债 + 产业基金 + 银行贷款 + REITs 退出” 组合资金拼盘设计方法，可独立编制项目投融资方案

课程背景与交付信息

课程结合《产业基金、资产证券化与城市更新投融资实操专题培训》的实际业务场景展开，帮助学员梳理当前背景、关键问题与后续落地动作。

课程时间

1天

授课方式

政策精讲 + 工具架构拆解 + 标杆案例复盘 + 项目实操研讨 + 合规风险警示 + 落地行动方案梳理 + 闭环答疑

课程内容重点

01宏观背景：存量时代产业投融资变革与底层逻辑重构

02产业引导基金全流程运作实务

03ABS、CMBS、类 REITs、公募 REITs 工具对比与申报实操门槛

04城市更新多元投融资模式与全周期资金拼盘设计

05全流程合规红线、风险防控与政策约束

讲师介绍

曹波

企业战略与投融资管理实战专家

企业战略与投融资管理实战专家。曾任多家集团总裁，深耕战略规划、投融资及商业模式创新。擅长战略落地与数字化融合，累计操盘规模超130亿元，助力企业规模提升及上市，可结合企业内训场景开展课程讲授与案例讨论

房地产金融银行制造业能源电力互联网科技

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课程差异说明

本课程页面围绕《产业基金、资产证券化与城市更新投融资实操专题培训》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 5 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

国企平台公司、城市更新平台、国有产业园运营公司董事长、总经理、投融资部、资产运营部、风控合规负责人；产业园区项目操盘人员。

学习这门课可以获得什么收益？

系统掌握存量资产盘活政策导向、产业投融资工具底层逻辑；掌握城市更新、产业园区 “专项债 + 产业基金 + 银行贷款 + REITs 退出” 组合资金拼盘设计方法。

课程通常安排多长时间？

课程通常可按1天安排，具体节奏会结合企业培训目标、学员基础和现场安排确认

课程采用什么授课方式？