存量资产处置—存量时代的商业房地产资产盘活策略

课程大纲

课程总览

内容重点

第一章存量商业房地产的时代拐点：趋势、挑战与机会窗口

1.1 存量时代的经济与政策背景

经济稳增长与地产降杠杆并行：从投资驱动转向运营驱动
城市更新、消费提振政策对存量资产释放的结构性机会
2024–2026 宏观环境：强政策窗口期 + 弱需求时代的双面结构

1.2 存量商业资产的典型难题

高空置、高利息成本、现金流弱化、区域市场低能级
县域/四五线商业的普遍退化：人口流失与消费外溢
沉淀资产与僵尸项目的风险形态

1.3 存量资产盘活的三条主线

资产端：价值重估、结构调整、负债重组
运营端：场景焕新、业态重塑、数字化运营
资本端：基金化、证券化、多元退出路径

1.4 城市更新与商业活化的政策红利

公共服务设施补短板项目的嵌入式机会
城市微更新、留改拆并举的可行路径
国企在保交楼与区域稳定中的功能定位
本章案例（真实可考）

第二章资产盘活方法论：从价值重构到场景焕新

2.1 轻资产、轻改造、轻投入的三轻原则

小成本带来确定性收益：避免大拆大建陷阱
立面焕新、动线梳理、照明改造、标识系统优化
三个月见效的短平快策略

2.2 商业场景重塑与业态再造

从招商难到场景驱动：零售下沉、新茶饮、夜市经济
老龄友好商业、亲子商业、社区商业的价值回归
县域商业的再定位：从 mall 转向社区生活中心

2.3 数字化运营赋能

数字化运营系统：客流、坪效、转化率的实时管理
5 大数据指标：流量、停留、复购、路径、热力图
数字孪生在商业运营及设备更新中的应用

2.4 附加值提升：从卖房卖铺转向运营与服务

资产代运营 + 品牌输出
区域 IP 打造与长期社群经营
高能级服务植入：健康、康养、文体、教育等
本章案例

第三章商业资产的金融化路径：资产证券化、基金化与退出机制设计

3.1 资产证券化的可行路径

中国 REITs 的政策边界：哪些商业资产可进入？
商办类项目的现金流稳定化策略
REITs 预备包建设：财务标准、运营标准、估值逻辑

3.2 基金化与轻重结合

国企常用的三类基金模式：产业基金、城市更新基金、并购基金
轻资产基金 + 重资产托管组合的优势
与金融机构（银行、保险资金等）协同盘活的模式

3.3 退出机制：国企合规视角

部分持有的长期路径
以租代售、以资抵债、资产包出售的可操作边界
资产重组、项目 SPV 化、债权转股权

3.4 跨周期资产管理

做持有型资产的四大关键指标
存量资产的年度体检：运营、结构、风险、现金流
资产价值再评估机制（RAV 模型）
本章案例

第四章存量资产的功能再造：从商业到产业、康养、文旅与社区服务

4.1 商业 → 产业：功能转型的可行模型

商业转产业园、孵化器、共享办公的可行性
县域商业向轻产业园转型的创新模式
招商难向产业链协同转型的结构方法

4.2 商业 → 康养：银发经济带来的新路径

商业资产转型社区嵌入式康养中心
社区养老、医养结合、康复中心的空间需求
南水集团未来可能采用的商业+康养复合模式

4.3 商业 → 文旅/教育/公共服务：多元用途探索

老旧商业街区向文化街区、艺术空间、创意市集转型
教育培训、社区大学、社群中心植入
公共服务类设施导入（如办事大厅、社区医疗配套）

4.4 国企背景下的功能再造关键点

合规边界：功能转型、用途变更的政策要求
与城市规划、区域功能定位的适配
确保社会效益 + 经济效益双目标
本章案例
课程总结
国企在其中既要追求资产价值重构，又要承担区域稳定与公共服务职能
对南水集团而言，盘活不仅是解决存量，更是构建未来增长曲线的重要引擎

适合对象

南水集团及兄弟单位管理层、投资与资产管理部门、产业招商团队、财务与投融资部门、城市更新及项目运营团队等

课程定位与主要问题

政策理解、风险识别、证据梳理和现场处置复盘时，问题、方法和课后检查点需要连起来，便于回到岗位继续推进

核心收益

规则边界更清楚：风险合规场景中的关键风险点、触发信号和处置优先级
风险识别更可见：风险识别、规范判断、沟通提醒和处置跟进的操作要点
留痕复盘有依据：用于日常检查、沟通留痕和后续跟进的操作清单

课程背景与交付信息

审计合规、政策落地和风险治理的难点，往往在于把规则转成现场可判断的证据链条。课堂会把目录（4 大章）、存量商业房地产的时代拐点：趋势、挑战与机会窗口和后续处置动作放到场景里梳理。

课程时间

6小时

授课方式

讲师讲授、案例研讨、情景演练、互动答疑

课程内容重点

01目录（4 大章）

02存量商业房地产的时代拐点：趋势、挑战与机会窗口

031 存量时代的经济与政策背景

04经济稳增长与地产降杠杆并行：从投资驱动转向运营驱动

05城市更新、消费提振政策对存量资产释放的结构性机会

讲师介绍

郑科

宏观经济分析与AI金融科技应用专家

哈佛MPA与斯坦福MBA，CFA持证人，20年金融科技跨界实战专家。曾任世行特约研究员及多所高校实践教授，擅长将宏观经济洞察、AI前沿技术与金融实务深度融合，主导多个国家级重大项目，为政府与金融机构提供战略咨询与数字化转型培训

金融银行政府国企互联网科技房地产制造业

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课程差异说明

本课程页面围绕《存量资产处置—存量时代的商业房地产资产盘活策略》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 5 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适合南水集团及兄弟单位管理层、投资与资产管理部门、产业招商团队、财务与投融资部门、城市更新及项目运营团队等等需要系统提升相关能力的人群

学习这门课可以获得什么收益？

理解课程核心方法与适用场景，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

课程通常安排多长时间？

当前样板提取的课程时间为：6 小时（线下面授）课程主要收益系统掌握存量商业房地产盘活的底层逻辑、关键要素与常见误区。深度理解资产—运营—资本三轮驱动的价值重塑路径。熟悉国企背景下存量处置的政策边界、合规节奏及风险防控。掌握轻改造、重运营功能再造场景焕新数字运营基金化/证券化等方法。通过真实案例学习全国标杆项目的可复制模式，形成可落地的策略框架。实…

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配