课程总览
一、行业现状：长租公寓的融资困境与结构性矛盾
1.1 长租公寓的"三高三低"困局
- 高资产投入与低租金回报率的剪刀差
- 高运营成本与低利润空间的动态博弈
- 高政策预期与低资本信任的价值背离
1.2 融资渠道的"冰火两重天"
- 银行信贷：抵押物缺失与现金流评估难题
- 股权融资：资本退潮期的估值逻辑重构
- 资产证券化：底层资产合规性审查雷区
二、融资模式创新：破解轻资产与重资产的双螺旋
2.1 "股+债+REITs"三位一体模型
- 股权融资的合规对赌设计（如租金收入对赌条款）
- 经营性物业贷的现金流包装技巧
- 保障性租赁住房REITs的底层资产重组策略
2.2 结构化融资工具箱
- CMBS的资产池增信技术
- 绿色建筑认证的融资溢价捕获（LEED/WELL标准应用）
- 政府引导基金的杠杆撬动法则
三、资产证券化实战：从ABS到公募REITs的进化路径
3.1 长租公寓ABS的"生死线"突破
- 底层资产合规五要素：产权/租约/押金/系统/税务
- 现金流预测的动态压力测试模型
- 风险隔离的"双SPV"架构设计
