全面解析房企并购及风险管理

课程大纲

当前房地产行业发展趋势深度解析

一、政策研究：力度加大，效果渐显

1.7 月24日中央定调后政策变化：监管部门支持政策频出，迎来政策底

2. 地方政策落地情况及政策效果评估：认房不认贷，取消限购限售，市场修复
3. 整体市场：政策效果尚不明显，短期市场有望逐渐筑底

二、风险化解：成效已现，任重道远

1. 风险出清进展：房企违约，多家退市，风险出清在加速
2. 风险化解方式: 债务重组，项目盘活，促销，恢复经营

三、市场研判：供求变化，分化加剧

1. 供求新变化：供不应求明显缓解，稳规模，提品质
2. 行业分化加剧：优势地区仍有空间，改善型需求为关键支撑
3. 市场展望：短期逐渐趋稳，两三年内销售规模提升

四、趋势分析：稳定预期，升级发展

1. 稳定预期：全力保交付，坚定市场信
2. 升级发展：战略上重视经营服务，提高经营性收入占比
实操演绎：某头部房企集团合适资源配置布局自持房产，服务，科技等业务赛道

房地产企业并购实务

一、何为并购？

1. 并购方式：资产收购，股权收购，分立+转股，划转+转股，代持股权+部分合作
2. 并购目的：房企如何兼具规模，发展速度，高质量？
3. 交割方式：现金？股权？现金+股权？资产置换？其他方式？
4. 并购优势：机会多，成本可控，增加杠杆
5. 并购劣势：股权或资产瑕疵，历史遗留问题，或有负债

二、并购流程及关键事项

1. 商务初步接触
2. 尽职调查
3. 交易方案初步确定：七大部门汇总意见
4. 内部决策（投审会）
5. 行使并购行为及协议签署
6. 交割

三、并购的关键要素：

1. 财务指标：收购溢价，评估增值，商誉，税负
2. 尽职调查重点：价值发现，风险发现，可行性分析
3. 具体交易模式：转股，增资，公司合并，公司分立，在建工程转让，破产重组
4. 核心原则：算大账，股权结构，自有资金收益，开发经营管理

四、综合评价

1. 投资方案比选：独立型方案，互斥型方案
2. 参数考量：时间类参数，融资相关参数，收益相关指标，评价标准类指标

五、谈判要点

1. 知己知彼知项目
2. 提前沟通：可让？可不让？
3. 分工配合
案例分析：某头部房企集团区域公司投资部收并购战略体系详细解析

并购实务之风险管理

二、房地产并购主要风险

1. 收购类型的风险：资产收购，股权收购
2. 转让类型的风险：增资扩股，阶段性股权融资，商品房包销，建设承包
3. 合作类型的风险：共同成立项目公司，联合建设，参建

三、房地产风险应对措施

1. 尽职调查：财务尽调，法律尽调
2. 对赌机制：门槛收益约定，股份回购
3. 其他风险：规划变更，拆迁，税务，政策变化，合作方
4. 当前房地产行业纾困的风险：集中暴雷，破产重组，项目清算
实操演绎：某头部房企集团破产重组解析

房地产融资分析及展望

一、当前房地产融资宏观分析

1. 房地产融资三支箭实际落地情况
2. 主流金融机构对当下房企资金投放情况
3. 外资集体撤退
4. 不良项目处置和纾困融资情况

二、主要金融机构对房地产融资详细解析

1. 银行：趋于谨慎，响应政策，支持实体
2. 信托：风险处置，分类实施，寻求转型
3. 保险资管：紧跟政策，寻求稳健，门槛难攀
4. 保理及融资租赁：从严监管，防范风险，促进规范
5. 私募基金：风险清理，监管趋严，回归本源
6. 不良资产管理公司：回归本源，严选项目，助力纾困
7. 外资机构：顾虑重重，谨慎投资，注重质量

三、房地产融资的机会与展望

1. 资产证券化：ABS，CMBS等
2. REITs与Pre-REITs
3. 分拆上市：物业管理分拆上市，轻资产运营
实操演绎：华泰银泰城CMBS 7.7亿元发行全流程解析

适合对象

中基层管理者、团队主管、项目负责人和业务骨干可以带着当前项目或岗位案例参加，课堂讨论会更容易落到真实场景

课程定位与主要问题

目标能讲清，但落到责任、节奏和反馈时容易走样时，训练重点应放在判断标准和后续跟进方式上

核心收益

管理要求更清楚：学习，从思维方式到落地让学员全面了解当前房地产行业发展趋势
过程动作更具体：深度学习房地产企业并购分析工具和并购策略
反馈辅导有抓手：专业工具训练让企业深入思考自己企业风险防范的问题和解决办法
团队复盘有依据：全面解析房企并购及风险管理的业务目标、适用场景和关键问题

课程背景与交付信息

疫情后时代，中国房地产行业全面进入租购并举时代，很多房地产企业在这一轮经济下行及疫情三年的洗牌后倒下，房地产行业经营面临巨大挑战和困境，新形势新环境下企业需要不断寻求更加优化的投资策略，更好的产品能力，从而做出更好的项目，牢固树立自身品牌，应对未来不断变幻的市场机遇和挑战

本课程《全面解析房地产企业并购及风险管理》主要分析当前房地产行业发展趋势，深度解析近期问题和措施，对于投资并购，融资，风险管理，分别从策略，方法，实操案例等多维度进行剖析和探讨，进而提高学员在并购项目方面的专业知识和技能；增强学员的实操能力，以支持投资决策，提升学员在项目过程中的研判能力和风险控制水平

课程时间

1天，6小时

授课方式

专业内容讲授、案例剖析、情景学习

课程内容重点

01当前房地产行业发展趋势深度解析

02房地产企业并购实务

03政策研究：力度加大，效果渐显

04地方政策落地情况及政策效果评估：认房不认贷，取消限购限售，市场修复

05整体市场：政策效果尚不明显，短期市场有望逐渐筑底

讲师介绍

蒲雁

企业投融资实战专家

蒲雁，企业投融资实战专家，高级经济师，CFA。14年央企及金融机构经验，主导115亿元重组及196亿元融资。擅长投融资、资本运作及REITs，服务政府国企与金融行业

政府国企金融银行房地产交通基础设施互联网科技

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课程差异说明

本课程页面围绕《全面解析房企并购及风险管理》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 4 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适合各地城投公司高管、企业投资条线人员、房地产企业上下游公司的投融资运营相关人员等等需要系统提升相关能力的人群

学习这门课可以获得什么收益？

■通过学习，从思维方式到落地让学员全面了解当前房地产行业发展趋势，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

课程通常安排多长时间？

当前样板提取的课程时间为：1天，6小时。实际交付可根据企业培训目标和学员基础进行调整

课程采用什么授课方式？

课程主要采用专业内容讲授+案例剖析+情景学习，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配