存量焕活：文旅项目存量资产盘活实战

Q: 课程采用什么授课方式？

课程主要采用政策解读+模型拆解+标杆案例深度解析+方案共创+工具演练+小组研讨 课程模型：（一体两翼三驱模型），强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

课程大纲

课程总览

内容重点

导入
1. 当您的城市或乡村中，那些闲置的老厂房、空心的古村落、低效的商业街区，是负资产还是沉睡的金矿？
2. 为什么有的项目投入数亿却沦为空城，而有的项目仅用千万级改造就实现年营收数十亿？
3. 如果现在有一项政策允许您零土地成本盘活存量资产，您知道从哪里入手吗？

时代机遇——文旅存量盘活的风口与政策红利

一、文旅行业全面进入存量提质新时代的三大核心标志

1. 行业新项目投资增速大幅下滑，土地成本上涨
2. 市场从增量竞争转向存量博弈
3. 资本从重资产开发转向轻资产运营

二、存量项目的三座大山

1. 投资黑洞
2. 运营乏力
3. 同质化诅咒

三、政策红利窗口（核心文件解读）

1. 国务院办公厅相关政策
2. 《城市更新十五五规划》
3. 自然资源部相关政策
4. 农业农村部相关政策
小组研讨：分享一个本地或熟悉的存量资产项目，它被哪座大山压住了？

认知革命——从资产思维到内容载体思维

一、资产思维

1. 关注点
1. 土地
2. 建筑
3. 硬件
2. 启动方式
——先盖楼、后招商
3. 风险特征
1. 重投入
2. 长周期
3. 沉没成本高

二、内容载体资产思维

1. 关注点
1. 文化IP
2. 体验
3. 运营
2. 启动方式
1. 运营前置
2. 内容先行
3. 特征
1. 轻启动
2. 快迭代

一体定位——以文旅共生实现项目长效运营

一、文旅存量项目长效运营四大评判指标

1. 复购率
2. 游客满意度
3. 经营性现金流
4. 资产估值
标杆案例：只有河南·戏剧幻城
标杆案例：常州中华恐龙园

前期调研——存量资产盘点与价值筛选实战

一、存量调研调研缺失风险

1. 底数不清
2. 价值误判
3. 投入冒进
4. 合作崩盘
5. 合规风险

二、存量资产盘点三清原则

1. 清底数：位置、面积、权属、现状
2. 清条件：规划用途、土地性质、保护等级、基础设施
3. 清关系：产权关系、利益相关方、历史遗留问题

三、五维调研框架（25+项指标）

1. 空间资产：建筑面积、结构安全、风貌特征、改扩建可能性
2. 产权法律：证照情况、土地性质、抵押查封、历史争议
3. 区位价值：交通可达性、人口密度、周边配套、竞品分布
4. 市场潜力：客群规模、空白机会、租金水平、投资回收期
5. 文化资源：遗产等级、历史价值、在地元素、IP转化性

四、资产价值三层筛选法

第一层：产权清晰度筛选——排除死盘
第二层：改造成本效益筛选——排除亏本盘
第三层：市场匹配度筛选——排除硬伤盘
工具发放：《存量资产盘点评估工作单》《调研清单模板》
课堂
演练：每组领取一个模拟存量资产，完成评估表与筛选矩阵

两翼（左翼）——存量资产轻资产盘活三大实战策略

内容重点

对应模型：两翼（左翼）——轻资产盘活
策略一：保留肌理——不拆真遗存，不建假古董
1. 核心逻辑：存量空间的原真性是新建无法复制的壁垒
2. 原则
1. 能留的不拆

两翼（右翼）——文旅存量项目精细化运营三化体系

一、体系化管理：全岗位SOP标准化

1. 业务流程拆解
2. 设定明确的标准
3. 内化为员工记忆

二、常态化更新：破解开业即巅峰魔咒

三、数据化决策：用数据优化运营

1. SOP保底
2. 迭代保鲜
3. 数据提效
案例：上海迪士尼

三驱力——文化、业态、流量三维破局增长

一、文化赋能

1. IP打底
2. 场景营造
3. 内容策展
案例：北京798艺术区

二、业态创新

1. 精准配比
1. 引流业态52%
2. 盈利业态38%
3. 配套业态10%
2. 潮流引入
3. 本土扶持
案例：长沙文和友

三、流量引爆

1. 全域UGC
2. 政府响应
3. 渠道深耕
案例：淄博烧烤
小组研讨：您的项目在三驱中哪一驱最弱？如何补强？
总结：闭环落地——商业模式与运营体系搭建

一、存量资产盘活的三层盈利矩阵

1. 基础层：物业租金、摊位费、场地租赁
2. 核心层：自营业态、联营分成、体验项目
3. 增长层：资产增值、品牌溢价、政府补贴、REITs退出

二、存量项目运营体系速建

1. 组织架构
——项目总+运营部+品宣活动部+物业部+财务风控部
2. 三大SOP
1. 商户管理
2. 活动运营
3. 客诉处理
3. 关键指标
1. 出租率>85%
2. 二消占比>40%
3. 商户续约率>80%

三、方案共创工作坊

1. 每组选定一个真实或模拟的存量资产项目，综合运用两天所学，完成
《存量资产盘活一页纸方案》（定位、核心亮点、目标客群）
《三笔账测算》（经济账、社会账、文化账）
《合作模式与收益分配方案》
《合规风险排查清单》
《实施里程碑计划》
2. 成果路演（每组6-8分钟），讲师点评优化
课程回顾：模型复盘与工具交付
1. 模型全景复盘
2. 核心知识点口诀

适合对象

项目经理、交付负责人、业务骨干和跨部门协作团队可以带着当前业务任务参加，便于课后沿用同一套判断和跟进方式

课程定位与主要问题

项目交付、跨部门协同或关键任务推进训练场景下，参训团队需要确认对象、任务边界和课后跟进节奏

核心收益

对齐范围变化、进度节点和协同责任，先把训练目标落到真实工作场景
围绕为什么有的项目投入数亿却沦为空城…明确判断口径和处理优先级
用如果现在有一项政策允许您零土地成本…安排练习，检查方法、工具和流程是否可用
带走时代机遇——文旅存量盘活的风口与政…相关的复盘问题和跟进清单

课程背景与交付信息

项目推进卡在边界、节点或协同时，培训需要先把目标范围、责任分工和复盘机制说清楚。课堂会用为什么有的项目投入数亿却沦为空城，而有的项目仅…、如果现在有一项政策允许您零土地成本盘活存量资产…和时代机遇——文旅存量盘活的风口与政策红利整理一组可带回去检查的动作。

课程时间

2天，12小时

授课方式

政策解读、模型拆解、标杆案例深度解析、方案共创、工具演练、小组研讨课程模型：（一体两翼三驱模型）

课程内容重点

01为什么有的项目投入数亿却沦为空城，而有的项目仅用千万级改造就实现年营收数十亿？

02如果现在有一项政策允许您零土地成本盘活存量资产，您知道从哪里入手吗？

03时代机遇——文旅存量盘活的风口与政策红利

04文旅行业全面进入存量提质新时代的三大核心标志

05行业新项目投资增速大幅下滑，土地成本上涨

讲师介绍

李太宏

文旅项目操盘导师

李太宏，文旅项目操盘导师，20年文旅产业全链条实战经验。曾任中传文创文旅产投部主任，擅长文旅项目全案策划、IP打造及存量资产盘活，累计创造经济效益超40亿元，是兼具战略视野与落地能力的实战型专家

文旅产业景区运营乡村振兴商业地产演艺赛事城市更新

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课程差异说明

本课程页面围绕《存量焕活：文旅项目存量资产盘活实战》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 8 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

更适合项目经理、交付负责人、业务骨干和跨部门协作团队，尤其适用于已经有具体业务任务、需要统一做法的团队。

学习这门课可以获得什么收益？

对齐范围变化、进度节点和协同责任，先把训练目标落到真实工作场景；围绕为什么有的项目投入数亿却沦为空城…明确判断口径和处理优先级。

课程通常安排多长时间？

课程通常可按2天，12小时安排，具体节奏会结合企业培训目标、学员基础和现场安排确认

课程采用什么授课方式？

课程主要采用政策解读+模型拆解+标杆案例深度解析+方案共创+工具演练+小组研讨课程模型：（一体两翼三驱模型），强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配