10大财产行为税合规纳税实务及风险防范

围绕税务管理的实际工作场景，《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》以部分：税法基础与框架等课程模块作为选型线索，帮助财务总监、财务经理、财务主管、财务会计、出纳、企业负责人，核对内训目标、课时安排和交付要求

3天，18小时 税务管理
授课讲师： 周雅卉 · 财税与企业风险管理专家
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课程大纲

税法基本知识

一、18个税种及分类
  • 1. 行为税：印花税、环境保护税
  • 2. 财产税：城镇土地使用税、房产税、契税、车船税
  • 3. 流转税：增值税、消费税、关税、资源税
  • 4. 所得税：企业所得税、个人所得税、土地增值税
  • 6. 特殊目的税：车辆购置税、耕地占用税、烟叶税、船舶吨税、城建税
  • 5. 中央税、地方税、中央和地方共享税
  • 6. 待立法的6个税种：增值税、消费税、关税、房产税、土地使用税、土地增值税
  • 互动交流：企业销售房子，都需要交哪些税？
二、三中全会《决定》列出新一轮财税改革7项任务清单
  • 1. 研究同新业态相适应的税收制度
  • 2. 落实税收法定，规范税收优惠政策
  • 3. 健全直接税体系
  • 4. 推进消费税征收环节，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条，优化共享税分享比例
  • 5. 研究把多种税合并为地方附加税
  • 6. 拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限
  • 7. 深化税收征管改革
三、5个申报表体系
  • 1. 增值税
  • ——《增值税及附加税费预缴表》、《增值税及附加税费申报表》
  • 2. 消费税
  • ——《消费税及附加税费申报表》
  • 3. 企业所得税
  • 4. 个人所得税
  • 5. 其他
  • 《财产和行为税纳税申报表》
四、18个税种的会计核算
  • 1. 增值税会计科目：一般纳税人专用、小规模纳税人专用
  • 2. 其他17个税会计科目
  • 1. 借方科目：税金及附加、资产成本、固定资产清理等
  • 2. 贷方科目：应交税费 税
五、税法原则及要素
  • 4. 大基本原则
  • 4. 大适用原则
  • 3. 10大要素

房产税合规纳税及风险防范

一、纳税义务人
  • 1. 原则上是产权所有人是纳税义务人,谁拥有房产谁纳税
  • 4. 种例外情形，使用人是纳税义务人
  • 1. 未取得产权证书的（空中产权）由使用人纳税
  • 依据：国税函[1998]426号
  • 2. 融资租赁的房产由承租人纳税
  • 依据：财税[2009]128号
  • 3. 无租使用其他单位房产、军队无租出借，由使用人纳税
  • 4. 业务共有的经营性房产，由使用人纳税
  • 稽查案例：肇税二稽 罚[2023]14号物业公司无租使用房产房产税被查
二、征税范围：位于城市、县城、建制镇、工矿区的房产
  • 1. 对房产的解释：有墙或两边有柱
  • 依据：财税地字[1987]3号
  • 讨论：猪舍、牛棚、蔬菜大棚等生物资产用房，属于房产吗？
  • 2. 均征收房产税
  • 2. 征收房产税的其他建筑
  • ——与房屋相连的地下建筑物、完全建在地下的建筑、地下人防设施等
  • 3. 城市、建制镇、工矿区的范围
  • 依据：财税地字[1986]8号
  • 总结：不在开征地区范围之内的工厂、仓库不征收房产税
二、计税依据：房产余值或租金
  • 1. 房产余值的确定
  • 1. 地上房产原值减除10%-30%后为房产余值
  • 2. 地下工业用途房产以原值的50%-60%为房产余值
  • 3. 地下商业和其他用途房产以原值的70%-80%为房产余值
  • 2. 房产原值
  • 1. 会计报表上单独核算的房产原值
  • 2. 会计上未记账但属于与房屋不可随意移动的附属设备和配套设施
  • 3. 土地价款
  • 3. 免租期由产权所有人按照房产余值缴纳房产税
  • 4. 房屋租金收入不含增值税，免征增值税的不扣减增值税额
三、纳税义务起止时间：自取得的次月起至实物或权力状态发生变化当月末至
  • ——四种类型房屋纳税取得的时点
  • 1. 自建的及委托施工单位建设的房屋
  • 2. 购置商品房
  • 3. 出租出借房屋
  • 4. 融资租赁房产
四、纳税地点：房产所在地，房产在哪里就在哪里纳税
  • 1. 房产不在一地的，分别向房产所得地缴纳房产税
  • 2. 本市跨区、县应税房产：区分是否有独立核算的营业机构
  • 依据：本市房产税施行《细则》规定，纳税人有营业机构的
五、8项普遍性房产税专享税收优惠
  • 1. 个人所有非营业用房屋
  • 2. 毁损和危险房屋
  • 3. 大修停用的房屋
  • 4. 基建工地的临时性房屋
  • 5. 高校学生公寓
  • 6. 经营性文化事业单位转制（免征5年房产税）
  • 7. 军队空余房出租
  • 依据：财税[2004]123号
  • 8. 纳税单位与免税单位公用的房屋（按各自使用的部分划分分别征收和免税）
六、纳税期限：按年征收、分期缴纳

城镇土地使用税合规纳税及风险防范

一、纳税义务人
  • ——3种例外情形，实际使用人是纳税义务人
  • 1. 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税
  • 2. 土地使用权属为确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税
  • 3. 使用或承租集体土地的，由使用人或承租人纳税
二、征税范围
  • ——位于城市、县城、建制镇、工矿区的国家所有的土地和集体所有的土地
  • 梳理二、征税范围的业务场景、关键问题和优先级
  • 依据：国税地字[1988]第15号
  • 2. 地上用地和单独建造的地下建筑用地均属于征收范围
  • 交流
  • 讨论：地下停车场、地下超市等与地上建筑连为一体的地下建筑用地，是土地使用税的征收范围吗？
三、计税依据
  • 1. 土地面积*单位税额：地上用地、单独建造的地下建筑用地
  • 2. 实际占用的土地面积确定
  • 1. 由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定
  • 2. 证书记载的土地面积
  • 交流互动：因各种原因不能使用的土地是否也要纳税？
  • 3. 纳税人自行申报经税务机关核定的土地面积
  • 交流互动：税务机关认为纳税人申报土地面积不实，税务机关是否有权自行测量？
  • 4. 土地使用权共有
  • 5. 纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑
  • 依据：国税地字[1989]140号
四、纳税义务发生起止时间与地点
  • 起止时间：自取得的次月起至实物或权力状态发生变化当月末至
  • 地点：土地所在地
  • ——4种类型的土地纳税取得的时点
  • 1. 征用耕地
  • 梳理四、纳税义务发生起止时间与地点的业务场景、关键问题和优先级
  • 拆解四、纳税义务发生起止时间与地点的方法步骤、协同动作和落地要求
  • 4. 以出让、转让、招拍挂方式取得的土地
六、11项普遍性土地使用税专享税收优惠
  • 1. 个人所有的居住房屋及院落用地、免税单位的职工家属宿舍用地（征免税由各省确定）
  • 2. 个人出租住房
  • 3. 经济适用住房建设用地
  • 4. 经批准开山填海的土地和改造的废弃土地
  • 5. 能源、交通、水利设施用地
  • 6. 各类危险品安全防范用地
  • 7. 厂区外的绿化用地
  • 8. 安置残疾人员就业企业，可减征或免征
  • 9. 物流企业
  • 10. 煤炭企业、民航机场等特殊企业的部分用地
七、20项土地使用税和房产税共享税收优惠（见讲义列表）
八、1项土地使用税和房产税核准类减免税优惠
  • 优惠：纳税确有困难纳税人经审批后定期减值或免征房产税和土地使用税
  • 1. 纳税确有困难的5个迹象
  • 1. 企业关闭、停产、撤消后停用的房产和土地
  • 2. 企业生产经营状况恶化，严重亏损，难以维系正常生产经营，其自用的房产和土地
  • 3. 因严重自然灾害等不可抗力致使纳税人遭受重大损失的房产和土地
  • 4. 因国家宏观经济和产业政策调整等原因，致例企业停用半年以上的闲置房产和土地
  • 5. 因其它特殊原因，企业纳税确有困难的
  • 2. 审批流程：纳税人申请→税务机关受理→核查与核准决定（按年核准）

契税合规纳税及风险防范

一、纳税义务人
  • 1. 承受人交税界定
  • ——承受房屋和土地的单位和个人，谁取得了房屋和土地的产权谁交税
  • 2. 承受的4种方式：受让、购买、受赠、交换
二、征税范围
  • 1. 契税是针对房屋土地的权属变更征收的行为税
  • 依据：财税[2017]55号
  • 2. 划拨土地使用权的转移，不涉及契税
三、计税依据：成交价格/互换差价/核定价格*（3%-5%）
  • 1. 出让出售土地房屋的成交价格（承受方应付的总价款）
  • 互动交流：成交价款中包含家具家电等动产，是否算入计税依据？
  • 2. 房屋附属设施（如停车场）2种情形计税依据的最新规定
  • 3. 划拨方式再出售的3种情形计税依据的最新规定
  • 依据：财政部 税务总局公告2021年第23号
  • 3. 互换土地房屋的互换差价，由支付差价的一方纳税
  • 4. 赠与划转奖励等没有价格的土地房屋以及成交价格互换价格偏低由税务机关核定价格
  • 互动交流：减免土地出让金，没有成交价格，是否可以不交契税？
  • 5. 计税依据不包含增值税
  • 稽查案例：扬税稽罚[2022]30号买房少缴契税
四、纳税地点与纳税义务发生时点
  • 1. 纳税地点：土地房屋所在地
  • 2. 发生时点
  • 1. 签订合同的当日或签订具有合同效力的契约、协议、合约、单据确认书等当日
  • 2. 法律文书生效之日
  • 3. 减免税土地房屋改变用途当日
  • 4. 改变土地使用条件当日
五、税收优惠
  • 1. 法定优惠
  • 2. 授权国务院的税收优惠
  • 3. 企业重组（合并、分立、资产划转、债转股）
  • 4. 以房屋土地出资
  • 5. 公司破产
  • 6. 家庭住房税率优惠
六、退税的4种情形（新增3种）
  • 情形1：权属变更
  • 情形2：人民法院判决或者仲裁委员会裁决
  • 情形3：容积率调整或实际交付面积不符
  • 情形4：实际交付面积小于合同约定面积

土地增值税合规纳税及风险防范

一、纳税义务人及征税范围
  • 1. 有偿转让房地产的单位和个人
  • 1. 实质性转让
  • 依据：国税函[2007]645号
  • 2. 房地产基础设施建筑物转让
  • 3. 用于职工福利、奖励等产品发生所有权转移
  • 4. 以股权转让名义转让房地产
  • 依据：国税函[2000]687号
  • 2. 2027年12月31日前企业改制重组涉及房地产产权转移，暂不征土地增值税
二、计税依据：（转让收入-扣除项目金额）*税率
  • 6. 个转让收入的确定
  • 9. 个扣除项目的确定
三、征税管理
  • 1. 房地产所在地申报纳税
  • 2. 房地产企业：预征、清算
  • 3. 非房地产企业：按次、按期
  • 4. 税收前置机制
四、土地增值税清算规定
  • 2. 种房地产清算方式
  • 1. 以审批的房地产开发项目为单位进项清算
  • 2. 分期开发的项目以分期项目为单位清算
  • 2. 开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额
  • 3. 应当办理清算的3个情形
  • 1. 直接转让土地使用
  • 2. 整体转让未竣工项目
  • 3. 全部竣工完成销售
  • 4. 税务机关可要求办理清算的3个情形
  • 1. 关键比例85%
五、税收优惠
  • 1. 普通标准住宅增值率不超过20%的免征土地增值税，超过20%的全额纳税
  • 2. 国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
  • 3. 个人之间互换自有居住用房地产的免征增值税
  • 4. 合作建房建成后按比例分房自用的免征增值税
  • 5. 改制重组将房地产转移到被投资企业免征增值税（至2027年12月31日）
  • 稽查案例：地产公司按30%核定土地增值税
  • 案例解析：增值税销售额、企业所得税收入、土地增值税收入之间的差异

印花税合规纳税及风险防范

一、印花税立法的7大变化
  • 1. 征税范围变了
  • 2. 新增了免征印花税项目
  • 3. 税率降了
  • 4. 计税依据明确了
  • 5. 境外纳税人有扣缴义务人了
  • 6. 纳税地点明确了，施工企业在项目所得地是否交印花税终于明确了
  • 7. 轻税不再重罚了
二、纳税义务人和扣缴义务人
  • 1. 在境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人为纳税义务人（双方均纳税）
  • 2. 境外单位在境内的代理人、证券登记结算机构为扣缴义务人
三、征收范围
  • 1. 属于征税范围的5类凭证
  • 2. 不属于征税范围的10类凭证
  • 1. 印花税税率表备注栏列明的合同和凭证
  • 2. 融资性售后回租签订的合同
  • 3. 一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询合同
  • 依据：国税地字[1989]34号
  • 4. 各种职业培训、文化学习、职工业余教育等订立的合同
  • 5. 企业与主管部门等签订的租赁承包经营合同
  • 梳理三、征收范围的业务场景、关键问题和优先级
  • 6. 对农林作物、牧业畜类保险合同
三、计税依据：合同所列的金额（不含列明的增值税额）*适用税率
  • 1. 未列明金额的为实际结算金额，实际结算金额仍不能确定的为市场价格
  • 2. 实际计算金额与合同所载金额不符，区分是否变更合同分别处理
  • 3. 未履行合同，已缴纳的印花税不退还也不抵缴
  • 4. 合同中涉及多方的，按各自涉及的金额纳税
  • 5. 流动性资金借款合同，按最高借款限额纳税
  • 6. 基建贷款合同，先按分共同纳税，再按总合同扣除分合同的余额纳税
  • 7. 铁路货运单据以所列的运费纳税
  • 8. 纳税人转让股权按产权转移书据所列金额（不包括列明的认缴未实际出资权益部分）纳税
  • 9. 营业账簿为账簿记载的实收资本和资本公司本年增加额
  • 10. 金额为外币的，以书立合同当日的汇率折算
四、税收优惠
  • 1. 合同双方均可享受减免税优惠
  • 2. 法定税收优惠
  • 3. 授权国务院税收优惠
  • 4. 特殊货运凭证
  • 5. 电子订单
  • 6. 小微企业融资
  • 7. 赠与合同
  • 8. 家庭农场
  • 9. 企业改制重组
  • 10. 个人用于居住的房屋租赁合同
五、征收管理
  • 1. 当日产生纳税义务
  • 2. 印花税按季、按年或者按次计征
  • 3. 征期终了15日内申报缴纳税款
六、纳税地点
  • 1. 单位：机构所得地
  • 2. 个人：居住地或应税凭证书立地
  • 3. 不动产产权转移：不动产所在地
  • 4. 境外纳税人：境内代理人机构所得地，没有代理人的应税凭证书立地、资产交付地等

环境保护税、车船税、资源税、耕地占用税、烟叶税合规纳税及风险防范

一、环境保护税
  • 1. 排污主体
  • 2. 不征收环保税的3种情形
  • 3. 间接排放征税规定
  • 4. 种应税污染物的认定
  • 5. 不同污染物的约定量计算规则
  • 6. 暂予减征和免征的情形
二、车船税
  • 1. 除了车辆所有人以外，车辆管理人也是纳税义务人
  • 2. 除了依法登记的车辆，依法不需要登记的只在厂区内部使用的车辆也在征税范围内
三、资源税
  • 1. 纳税人只限于开发应税资源的单位和个人
  • 2. 税目只限于五大类164个税目
  • 3. 从价计征和从量计征的适用范围
  • 4. 外购和自采混合加工的处理
  • 5. 资源税的计税依据和增值税的计税依据比较
  • 4. 档减征税率的适用及规定
四、耕地占用税
  • 1. 未经批准占用耕地的实际用地人须依法纳税
  • 2. 临时占用的耕地在征税范围内
  • 3. 按应税土地面积和适用税额只征收一次
  • 4. 授权地方制定适用税额
  • 5. 临时占用耕地依法复垦、毁损耕地依法修复的给予退税
  • 6. 建设用地实行先税后证政策
五、烟叶税
  • 1. 限于收购烟叶的烟草公司等少数纳税人
  • 2. 限于晾晒烟叶和烤烟叶等较小征税范围
  • 3. 按烟叶收购款和价外补贴作为计税依据
  • 4. 按单一比例税率20%计算税款，按月向收购地主管税务机关申报纳税
  • 总结
  • ——《财产行为税纳税申报表》表单结构及内容
  • 1. 财产和行为税申报表结构
  • 2. 税源明细表的填报和更正
  • 3. 按期申报与按次申报的税种也可以合并申报
  • 案例解析：印花税税源明细表填报

适合对象

财务总监、财务经理、财务主管、财务会计、出纳、企业负责人

课程定位与主要问题

政策理解、风险识别、证据梳理和现场处置复盘时，问题、方法和课后检查点需要连起来，便于回到岗位继续推进

课程适配与选型边界

这部分用于判断《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》是否适合当前税务管理培训需求，重点看参训对象、业务场景、核心模块和讲师经验是否匹配

适合对象

财务总监、财务经理、财务主管、财务会计、出纳、企业负责人

业务问题

围绕税务管理相关业务问题展开训练，帮助企业把课程内容转化为可讨论、可练习、可复盘的工作动作

训练重点

《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》的训练重点包括部分：税法基础与框架、税法基本知识等，实际取舍可按企业需求、参训基础和课时安排确认

选型判断

建议将《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》与同主题课程按参训对象基础、当前业务场景、案例方向、期望课时和讲师经验，以及周雅卉的授课方向进行区分

这门课程适合用于判断参训对象、讲师背景、课程大纲、训练收益和交付安排是否匹配；如果仍在了解主题概念，可先查看相关主题、方案或知识内容。具体配套材料与练习产出，以沟通后的课程安排为准。

核心收益

  • 收集了自1986--2024年38年间的有效政策并按事项分类，供纳税人随时翻阅掌握要点
  • 筛选了80个高频难点重点热点问题结合政策解析，让纳税人轻松化解工作难题
  • 10个真实典型案例，透彻讲解10大财产行为税的高频税务风险
  • 系统性提升企业对小税种的合规管理及风险防范能力

课程背景与交付信息

以数治税时代，税收大数据叠加区块链、人工智能等新质生产力，借助金税四期智慧税务平台，引领着我国税收征管进入了第三次质的飞跃。以数治税模式突出5大特征： 税收赋能更有效、税务执法更精确、税收服务更精细、税务监管更精准、税收共治更精诚。自2021年6月1日起，纳税人在申报多个财产和行为税税种时，不再单独使用分税种申报表，而是在《财产和行为税纳税申报表》这一张申报表上同时申报城镇土地使用税、房产税、车船税等10个税种，通过前置采集税源、自动生成报表，极大程度上简并了申报表，实现了高效的一表报多税，切实减轻了纳税人、缴费人…

财产行为税共有10个税种，即房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、印花税、资源税、环境保护税，车船税、烟叶税、耕地占用税，因其在税收占比较少常常被忽视，税种多知识点分散，相关的税收政策跨度时间长更新快，地方性税种如房产税、土地使用税尚未立法，在征收管理上还存在地方性差异，因此纳税人在实际工作中遇到很多难点，由于对政策把握的不透彻，极容易漏税和多交冤枉税的情况，造成了很大的税收风险

本课程以10个税种的税制要素为主线，归集散落在各个文件中相关知识点，旨在帮助纳税人了解财产行为税相关的法条及规范性文件，剖析对政策执行中的重点难点问题，对热点问题进行答疑解惑。并结合最新的稽查案例，以案说法，让纳税人能够洞悉企业自身潜在的税收风险，帮助企业合法合规缴纳税款，在合规的前提下通过充分享受税收优惠政策来降低企业税负，提升纳税人对小税种的管控及风险防范能力

课程时间

3天，18小时

授课方式

可提前调研客户需求（企业自愿）、讲师讲授、互动讨论、案例分析、实战演练

课程内容重点

01部分：税法基础与框架
02税法基本知识
03部分：主要税种合规纳税与风险防范
04房产税合规纳税及风险防范

讲师介绍

周雅卉 讲师头像

周雅卉

财税与企业风险管理专家

周雅卉，财税与企业风险管理专家，拥有二十余年实战经验。擅长税务筹划、风险控制及AI财务应用，累计授课200余场，帮助企业在合规基础上实现降本增效与智能化转型，可结合企业内训场景开展课程讲授与案例讨论。可结合AI+财税管理实战专家方向补充授课视角，聚焦AI赋能财务、DeepSeek应用

电力能源制造业政府国企农牧农资交通基础设施金融银行
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课程差异说明

本课程页面围绕《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 7 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》适合哪些企业或学员？

《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》适合财务总监、财务经理、财务主管、财务会计、出纳、企业负责人。如果需求还停留在税务管理主题了解阶段，建议先看相关主题或方案页；如果已经在选具体课程，本页可用于判断讲师、对象、大纲和交付安排

这门课主要解决什么问题？

围绕税务管理相关业务问题展开训练，帮助企业把课程内容转化为可讨论、可练习、可复盘的工作动作。课程页重点说明单门课程的训练重点和适配场景，不替代主题页对税务管理的系统解释

课程内容通常会覆盖哪些训练重点？

可重点查看页面中的课程内容重点和课程大纲。《10大财产行为税合规纳税实务及风险防范》当前呈现的核心模块包括部分：税法基础与框架、税法基本知识等

如何判断这门课和同主题其他课程怎么选？

优先比较参训对象、行业场景、讲师背景、案例方向、课时长度和大纲深度；同一主题下的多门课应承担不同课程定位，避免只按泛主题词判断

课程配套材料和练习产出如何确认？

页面中如提到练习产出或配套材料，只表示沟通时可确认的方向，不默认承诺固定交付物；最终以企业需求沟通后的课程安排为准