课程总览
一、金税四期严监管之下房地产企业税收风险
- 1. 金税四期信息核查与资金流管控
- 2. 票表税比对
- 3. 合同控税与虚开发票风险防范
- 4. 减税降费政策对房地产企业的影响
二、土地增值税的清算流程
- 1. 土地增值税的征税对象
- 2. 土地增值税清算收入与扣除项目
- 3. 增值额、增值率、适用税率的确定
- 4. 预征税款与清算抵减
- 5. 争议：未按规定预交税款是否按偷税处理
三、土地增值税清算单位的确定
- 1. 清算分期的依据
- 2. 规划立项应注意的事项
- 3. 清算类别
- 4. 江苏普通住宅口径
四、土地增值税纳税筹划要点
（一）前期规划测算
- 1. 规划立项分期
- 2. 前期工程支出
- 3. 税负测算
（二）清算对象的确定及成本归集分摊
- 1. 清算收入与扣除项目
- 2. 开发成本与期间费用归集
- 3. 直接成本、间接成本与共同成本归集
（三）项目个性化事项筹划
- 1. 车位是否规划为有产权
五、清算收入的确定
- 1. 营改增前清算收入
- 2. 简易计税项目清算收入
- 3. 一般计税项目清算收入
- 4. 代收款项与价外费用（违约金、更名费等）
- 5. 视同销售收入
- 6. 面积差异补退房款处理
- 7. 售价偏低且无正当理由
- ⑴ 何为售价偏低
- ⑵ 哪些可作为正当理由
六、税金及附加的确定
- 1. 营业税、增值税
- 2. 城建税、教育费附加（含地方附加）
- 3. 印花税、土地使用税可否扣除
- 4. 简易计税项目税金的扣除
- 5. 一般计税项目税金的扣除
七、土地成本扣除训练
- 1. 土地成本扣除合法凭证
- ⑴ 招拍挂方式征地票据
- ⑵ 拆迁补偿方式征地凭证
- ⑶ 股权收购方式征地土地成本的扣除
- ⑷ 接受重组投资方式取得土地成本扣除
- ⑸ 红线外支出可否扣除
- ⑹ 土地款返还如何处理
- ⑺ 拍地佣金可否扣除
- ⑻ 土地闲置费不得扣除
- ⑼ 延期支付地价款的利息
八、前期工程+基础设施+公共配套分摊
- 1. 入账合法凭证
- ⑴ 政府规费票据
- ⑵ 土方工程、场地平整支出
- 2. 成本分摊方法
