房地产项目土地二级开发
一、项目决策阶段重点
- 1. 投资机会研究
- 2. 可行性研究
- 3. 项目评估和决策
二、开发建设阶段重点
- 1. 土地使用权获取
- 1. 行政划拨
- 2. 招拍挂
- 3. 旧城改造
- 4. 兼并收购，重组
- 2. 规划设计
- 3. 开发建设
- 4. 销售或预售
三、当前形势下，去哪里投资买地？
- 1. 坚定1-2线市场：竞争优势，资源优势，教育优势
- 2. 深耕片区及垄断市场：战略布局，投资先行，多种拿地方式
- 3. 纵深布局周边市场：敢于垄断，纵深发展
- 4. 旧改或布局1-2线城市：近郊策略，聚焦客户，针对产品
- 5. 前置收购成功项目：策略前置，标杆借鉴，产品针对性，品牌
四、买什么样的地？
- 1. 主要收益指标：全部投资收益指标，本金投资收益指标，各个投资方资本金收益指标
- 2. 测算方法：NPV净现值法，财务内部收益率，投资回收期
- 3. 静态回报：净利率，专注点（售价，成本，大宗资产，溢价）
- 4. 动态回报：年化自有资金回报率，关注点（净利率，地货比，杠杆，占用时间）
五、投资综合评价
- 1. 投资方案比选：独立型方案，互斥型方案
- 2. 参数考量：时间类参数，融资相关参数，收益相关指标，评价标准类指标
- 案例分析：某头部房企集团区域公司投资战略详细解析
