课程总览
一、收入审计重点
- 1. 物业费收缴的及时性、合理性
- 2. 经营类收入入账的完整性
- 1. 物管代收代缴的手续费收入
- 2. 小区装修准入及其他盈利性服务准入
- 3. 公共部位广告收入
- 4. 停车费(长租、临停)收入
- 5. 闲置用房的租金收入
- 6. 物业费收入截流
- 7. 水电费代收代缴差价收入
- 3. 代收缴费用的准确性、规范性
二、物业公司的成本费用审计重点
- 1. 人力及劳务外包成本的合理性
- 2. 物料采购的真实性
- 3. 代收代缴款项
- 4. 办公费、公共设备设施维修保养费
- 5. 绿化保洁费等的虚增风险
三、安全管理审计重点
- 1. 安防：巡更系统情况
- 1. 电子巡更是否启用
- 2. 手动抬杠电脑是否有记录
- 3. 日常监督管理是否有书面记录
- 2. 监控情况
- 1. 视频保存时间是否满足30天，是否有夜视功能，是否到拜替用围)
- 2. 交接班记录情况
- 3. 设备运行监控
- 1. 防火防盗装置电梯是否在安全范围内运行
- 2. 设备是否过期
四、其他审计重点
- 保洁人数造假(电子考勤表导出，抽查当天人数，询问保洁人员
- 2. 收费标准公示情况(实际收取是否与公示--致)
- 维保材料领用造假(维保资料的盘点，派工单抽查(合理性)
- 4. 维修保养供应商为关系户收费价格不正常
- 5. 物资采购价格出现异常，比如工服，对讲机等
- 6. 代收代缴水电费发票开具等税务风险问题
- 7. 地产转物业无移交清单(设备类)等
五、税务风险审计
- 1. 税收计税模式
- 2. 税会差异分析
- 3. 坏账扣除凭据
- 4. 税务稽查风险
六、物业纠纷责任承担及法律依据
- 1. 家中遭偷，物业有责？
- 2. 网购包裹，物业该不该代收？
- 3. 小区内停车被划伤，谁负责？
- 4. 物业公司有权擅自停水吗？
- 5. 物业有权禁装太阳能热水器吗？
- 6. 首层住户要承担电梯费吗？
- 7. 车在小区被盗，物业管赔吗？
- 8. 公共区域照明费如何分摊？
七、《民法典》生效对物业管理的影响
- 1. 新建小区开发商便委托第三方物业服务业主以未与物业服务公司签订合同为由拒绝交服务费，成立吗？
- 2. 物业服务公司只是在小区公共区域消毒，业主以并没有接受过物业服务为由可以不支付这部分物业费吗？
- 3. 电梯属公共区域，物业收取的广告收入归谁所有呢？
