新环境下的房企税收风险
一、合同控税与合法凭证管理
- 1. 稽查新形势新变化与防控风险新思路
- 1. 国地税合并
- 2. 金三监控及关联事项
- 3. 遗留问题、老项目、老税率
- 4. 发票联网、严打虚开
- 5. 纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒
- 2. 防范虚开发票是关键
- 3. 合同在税收管理中的重要性
- 4. 合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）
- 5. 善意取得的运用及真实交易的证明
二、征地方式与税务规划：
- 1. 招拍挂（主体变更、红线外、返还）
- 2. 拆迁补偿方式要点
- 3. 股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）
- 4. 合作开发模式
- 5. 限地价竞配建
- 6. 前期规划许可与清算对象确定
- 7. 土地出让金返还
三、开发成本的轨迹策划
（一）前期工程、基础设施、公共配套预算
- 1. 七通一平
- 2. 规费
- 3. 绿化与景观
- 4. 配套设施
（二）建安成本预算
- 1. 地基基础工程
- 2. 主体结构工程（甲供、大包、甩项）
- 3. 装修工程
（三）工程承包方式选择中的筹划
四、融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）
- 1. 利息发票开具时间
- 2. 计提未到支付期的利息是否调增所得
- 3. 混合性投资
- 4. 同期利率
五、销售环节的税务规划（促销方式选择）：
- 1. 设立销售公司分解增值率是否可行
- 2. 先投资或分立再转让股权是否可行
- 3. 赠送装修如何运作
- 4. 免物业、免契税、定金返息、老带新
- 5. 商铺售后回租
- 6. 视同买断、超基价分成
- 7. 组建销售部与委托代销的决策
- 8. 租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）
- 9. 往来账中的税务风险防控
- ⑴ 股东借款年末未归还
