新楼宇经济：商写物业资产运营服务实践与生态创新

课程大纲

【解析楼宇经济】行业趋势上的竞争策略与结构共性

一、行业宏观趋势现状及竞争策略

现状：一线城市空置率正在上升
案例：头部竞争对手打法分析
1. 商写楼宇主攻客群定位
2. 商写提升竞争力的方式
1. 地标型商写的3种形态
2. 商写招商的宏观新策略

二、商写楼宇建筑7个标配——建筑标配与商务空间的结构共性

1. 中厅结构系统：大堂结构、标准层结构、走廊户内
2. 车货分流系统：客货车道、车位配比、限高设置
3. 特种电梯系统：电梯选型、梯量配比、轿厢载重、梯速设置
4. 暖通空调系统：空调选型、末端配置、负荷标准
5. 电力电气系统：负荷标配、回路设置、应急电站
6. 岗位运营编制：人员配岗、秩序、工程、客服、外包
7. 经营费用模块：物业管理费、中央空调费、水电能耗费

【洞悉客户心声】8大客户服务，商写资产运营效益上的密码

内容重点

调研意义：租户满意度调研的最终目地
1. 招商租赁服务——让前沿数据告诉您该怎么样跟客户谈
2. 客户服务——服务的短板决定服务的水平
3. 综合配套服务——周边半径的便利性决定了舒适性
4. 办公环境管理——租户与楼宇健康&安全的保障

【商写标杆学习】品控触点，助推商写运营机制提升

内容重点

案例导入：商写楼宇的现状与发展
1. 发展趋势：物管时代→商管时代→大营运时代2）商写楼宇大运营的主流前沿做法：绿色建筑、智慧楼宇、第三业态
3. 搭建商写楼宇大运营标准化体系：产品硬件、物业管理、楼宇配套、内容服务
打造商写物业服务标杆4步骤：分析项目→标杆目标→措施跟进→展望未来
触点一、对内：清晰明确的管理方案

【重塑运营边界】商写物业项目的业务逻辑与架构案例

一、商写项目的业务逻辑与架构

1：招商企划部业务逻辑
案例：招商企划部组织架构
2. 客户服务部业务逻辑
案例：客户服务部组织架构
3. 工程管理部业务逻辑
案例：工程管理部组织架构
4. 物业秩序部业务逻辑
案例：物业秩序部组织架构
5. 安全品质部业务逻辑

二、搭建分级分类的标准化商写体系

1. 超甲级商业写字楼
2. 甲级商业写字楼
3. 乙级商业写字楼
4. 丙级商业写字楼
逐一解读：楼宇品质、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、智能化程度等
案例分析：北上广深商写楼宇存量图鉴
课程导入：存量商写楼宇市场分类，高端商写的KPI评估指标

【拓展资产空间链】创新产品与聚焦客群价值

一、创新产品的10大方向——优化存量就是一种生态创新

1. 空间配需新业态
2. 可视直观样版间
3. 商写田园零距离
4. 红色党建新引领
5. 酒店式至尊服务
6. ISO三标体系认证
7. 工程5S之道+运营10S提升
8. FM-IFM设施设备生态圈
9. LEED-WELL-BOMA认证
10. EHS-ESG可持续发展体系

【品牌战略破局】商写资产上的品牌打造与产品营销

一、商写品牌的18个营销战术

二、商写楼宇的名片战略

1. 产品定位暗示
2. 地段优势传递
3. 社区规模传达
4. 物业功能属性
5. 客户价值迎合

四、产品营销的实战4步骤

第一步：商写品牌营销体系打造
第二步：商写品牌创设
第三步：招商策划方案制定（4大内容）
1. 招商租赁宣传策略
2. 招商市场推广策略
3. 品牌入驻先后策略
4. 楼层朝向价格策略
第四步：招商租赁（4个策略）
1. 推广期——优惠
2. 出租期——强势

【客户运营策略】商写物业资产风险评估数据体系

一、租客运营风险

二、租客数据问题：4大雷区

1. 数据滞后：实时性不足，未同步
2. 数据失真：缺失或出错、有偏差
3. 数据打架：前后不一致，逻辑不畅
4. 数据骨岛：横向不拉通，纵向不穿透
案例解读：以客户为中心，让品质时代的服务力真正兑现

【精细品控行动】资产维度上的运营赋能

一、商写楼宇品控精细化的5个范畴

1. 工程精细化
2. 客服精细化
3. 物业精细化
4. 安全精细化
5. 供方精细化
对标
案例1：品质对标到底不是简单模仿？胖东来
案例2：让服务在投诉中走向新完美？万科物业
案例3：面向客户的服务从哪里开始？海底捞

二、聚焦客户心声的商写运营品质场景提升

1. 让触点上的有形服务精细化
2. 让痛点上的场景体验精细化
3. 沉浸式服务呈现MOT关键时刻
4. 啄木鸟精细化品质场景执行管理

三、商写楼宇物业精细化管理案例场景分享

24. 个应用场景及品控案例展示
总结：商写物业的10个实践
1. 商写租户关系维护，高端写字楼物管新课题
2. 高端写字楼客户关怀的解析与应用
3. 超高层商写物业建筑的运管要点
4. 现代商写物业第五空间创意探索
5. 海因里希法则对标商写物业时的实践应用与创新指导
6. 商写物业项目负责人-安全管理关注点与新担当
7. 城市综合体商写物业管理的多样化分析
8. 现代城市商务区商写楼宇高空坠物治理之策

适合对象

物业公司中高层管理人员（董事长、总经理、部门总监等中高层管理人员、物业项目经理、管理处主任、部门经理）

课程定位与主要问题

《新楼宇经济：商写物业资产运营服务实践与…》更强调客户场景、沟通策略、异议处理和后续跟进与小组练习、过程记录和后续任务的连接

核心收益

把握宏观政策和区域经济趋势对业务策略调整的影响
提升客户经营、服务设计与营销转化的实战能力
结合典型案例形成可复制的业务改进和落地执行方案
明确新楼宇经济：商写物业资产运营服务实践与生态创新的业务目标、适用场景和关键问题

课程背景与交付信息

时下，随着城市化的持续高烧，一线城市及新一线城市商务写字楼的增量供应恰如洪峰将至，而存量写字楼之间的租比竞争更是异常残酷，排除区位地段（项目定位）和均租标准（管控单价）的底线硬标外，各商业写字楼去量化的运营创意可谓是百样迭放，或是减免物业费，或是赠送车位，或是申请产业补贴，或是能耗费打折等，核心着力点依然是确保入驻存量的稳定与优质增量的开拓，旨在维护一个高黏性、高质量的客群（租户）关系，从而确保商写资产（新楼宇经济）的保值、升值

对商写物业而言，轻资产转型是一个共同课题，也是一个行业挑战

高端写字楼作为一个资产化运营的投资型标的，除了天然区位上的价值优势外，高品质的物业管理服务，已经成为商业写字楼品牌效应及资产溢价最直接有效的动力，因此，商业写字楼客户关怀活动开展时，必须非常重视品质维度上的细意创新，也要格外关注落地内容上的场景营造，更要坚决围绕客户黏性上的触点体验……

课程时间

3天，18小时

授课方式

课堂讲授、案例解读、实操分享、小组互动、场景体验、问题思考、总结提炼

课程内容重点

01新楼宇经济：客户识别、沟通推进与成交转化

02客户经营：画像识别、需求澄清与关系推进

03销售推进：机会判断、异议处理与过程跟进

04成交复盘：拜访记录、协同动作与行动计划

讲师介绍

雷健

商业物业运营管理专家

商业物业运营管理专家。雅居乐商业副总经理，18年商业物业运营实战经验。擅长高端商业物业资产运营、品质提升及智慧园区体系构建，具备丰富的商业体从零筹开与存量资产增值管理经验

商业地产物业服务智慧产业园购物中心酒店写字楼

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课程差异说明

本课程页面围绕《新楼宇经济：商写物业资产运营服务实践与生态创新》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 8 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适合物业公司中高层管理人员（董事长、总经理、部门总监等中高层管理人员、物业项目经理、管理处主任、部门经理）等需要系统提升相关能力的人群

学习这门课可以获得什么收益？

认知商业写字楼运营模式的竞争趋势与结构共性，洞悉客群心场改进服务，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

课程通常安排多长时间？

当前样板提取的课程时间为：3天，6小时/天。实际交付可根据企业培训目标和学员基础进行调整

课程采用什么授课方式？

课程主要采用课堂讲授+案例解读+实操分享+小组互动+场景体验+问题思考+总结提炼，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配