建设开发及预售阶段的税收筹划
一、房地产开发企业的成本核算特点
- 1. 房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异
- 2. 房地产企业成本核算对象如何设置？
- 3. 在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？
- 4. 采购环节发生的共同成本费用，在会计成本对象、土地增值税清算单位、企业所得税成本对象之间的分摊方法
- 5. 什么是合理的分摊方式？地方规定--河北层高系数法
二、建设阶段成本费用列支限制
- 1. 红线外成本费用， 三税三扣处理
- 2. 关于土地拍卖佣金的扣除问题
- 3. 建筑安装工程劳动保险费的扣除问题
- 4. 装修支出业务，三税三扣处理
- 5. 公共配套设施费，三税三扣处理
- 成本对象的差别
- 地上建筑物
- 1. 住宅
- a普通
- b非普通
四、成本核算中的税收要求
- 1. 开发成本不同的核算方法对涉税的影响
- 2. 普通住宅、非普通住宅、商铺及其他类型房地产如何进行土地增值税清算？
- 3. 开发间接费核算中的税收处理
- 4. 融资费用和利息支出怎样核算？
- 5. 信托基金融资费用
五、成本费用的发生时间及发票开具
- 1. 预提费用，三税三扣处理
- 2. 开发成本的核算截止时间？
- 3. 发票滞后可否进行二次清算？
六、预售房款及销售策略
（一）销售模式的选择
- 1. 自行组建销售队伍
- 1. 人员配备与营销
- 2. 销售提成涉税分析
- 2. 通过房产销售代理公司销售
- 1. 采取支付手续费方式委托销售
- 2. 视同买断代理模式
- 3. 超基价双方分成方式委托销售
- 4. 佣金提取涉税及支付方式风险
- 5. 不同模式下的收入的（预收账款）确认及纳税时点
