城市高质量与可持续更新模式

课程大纲

开场与趋势——为什么必须走可持续更新

一、痛点直击：当前城市更新的普遍困境

1.建得成、运营难：公共空间好看但长期亏损
2.算不清、不可持续：现金流覆盖不了运维与融资成本
3.目标错位：政府要民生，城投要回款，双方难以对齐

二、政策底层逻辑：从两会精神看更新转向

1.内涵式发展、存量盘活、城中村与老旧小区改造
2.安全底线、宜居韧性、智慧治理、好房子好社区
3.财政约束与化债背景：更新必须更算账、更可持续

三、课程定位与产出

1.一套可上会的可持续更新决策框架
2.一张项目现金流闭环模型图
3.一份城中村更新清单式打法

核心体系——政府与城投的共同目标对齐

一、可持续更新三层目标体系

1.政府侧：安全底线、民生保障、产业就业、片区增值
2.城投侧：现金流平衡、资产可运营、风险可控、可退出
3.共同目标：人口吸附、空间效率、治理效能

二、从开发逻辑到经营逻辑的三大转变

1.收益：一次性土地收入 → 长期租金/税收/服务收入
2.模式：单项目建设 → 片区统筹与资产组合
3.主体：施工单位 → 投融建管运一体化平台

核心方法论——空间—功能—运营三位一体

一、空间：安全底座 + 公共空间溢价

1.必改底线：消防、燃气、排水、弱电、照明、安防
2.微更新织补 vs 大拆大建的适用边界
3.公共空间不是成本，而是客流与租金溢价工具

二、功能：需求牵引的业态与人口结构

1.三类需求：居住需求、就业需求、城市服务需求
2.最优功能结构：居住 + 社区商业 + 生产性服务 + 公服补点
3.功能校核：人流—停留—消费，无停留则无运营

三、运营：决定成败的后半场

1.运营对象：房屋资产、公共空间、社区服务
2.关键抓手：统租统管、物业治理、内容运营
3.城投可用KPI：出租率、坪效、商户存活率、运维成本、投诉率

资金闭环——算得过账的可持续更新模式

一、城市更新五大收益来源

1.经营性现金流：租金、停车、广告、物业、活动场地
2.资产增值：片区溢价、资产重估、转让收益
3.税基增量：企业税收、就业带动（政府侧）
4.政策性资金：专项资金、补贴（谨慎作为主体现金流）
5.资本市场：类REITs、ABS等成熟资产退出工具

二、成本结构：必须警惕的长期隐形成本

1.建设改造成本（CAPEX）
2.运维成本（OPEX）
3.融资与偿债成本
4.征拆协调与民生兜底成本

三、三种现金流闭环模式

1.模式A：持有运营型（只租不卖，核心区/节点优先）
2.模式B：租售结合型（销售回笼+持有现金流）
3.模式C：片区打包滚动型（成熟资产反哺下一片区）

四、可持续红线：运营期现金流必须覆盖运维+融资成本

组织与治理——政企社如何共治共担

一、常见卡点

1.权责不清、数据不通、激励错配
2.只考核建设进度，不考核运营绩效

二、可落地组织架构

1.政府：统筹规划、底线标准、政策工具、公共服务
2.城投：投融建管运一体化平台、资产管理、招商运营
3.市场：专业运营商（长租、商业、文旅、园区）

三、合规与风险清单（上会必备）

1.土地、规划、消防、验收合规
2.资金合规与隐性债边界
3.舆情、群体事件、租务违约风险防控

本土标杆案例复盘——以深圳龙岗城中村为例

一、项目典型矛盾

1.高密度、弱消防、配套不足
2.产权分散、租务混乱、改造冲击现金流

二、最小可行闭环（MVP）打法

1.第一步：先做安全底座 + 公共空间节点（立见成效）
2.第二步：统租统管 + 业态重整（秩序与租金双提升）
3.第三步：资产组合化 + 引入资本（滚动更新）

三、全链条验证表

1.空间改造 → 人流停留 → 业态升级 → 租金与服务收入 → 运维资金 → 持续迭代

四、可复制经验总结

1.小投入、快见效、分期滚动
2.先保安全，再做品质，最后算收益
3.统一运营比分散改造更可持续

实操演练 + 行动清单 + 总结答疑

一、实战演练

1.议题：一个城中村项目，你优先改哪三项？
2.分组决策：消防/管网/立面/商业/公服/公共空间
3.小组展示 + 讲师点评

二、给政府与城投的行动清单

1.政府：升级为运营项目、片区打包、明确底线标准
2.城投：建三本账（资产、租务、运维）、先做现金流底盘、引入专业运营

三、课程总结与自由答疑

1.核心逻辑回顾：安全为基、功能为核、运营为王、资金为线
2.一对一解答学员实际项目问题

适合对象

政府：规划、住建、城管、文旅、城投监管等部门管理人员及业务骨干

课程定位与主要问题

当前我国城市发展已全面从增量扩张转向存量提质，城市更新成为推动高质量发展的核心抓手。在地方财政约束、城投转型攻坚、化债压力持续的背景下，传统“大拆大建、重建设轻运营、重形象轻效益”的模式已难以为继，大量项目面临“建得起来、活不起来、算不过账”的困境

核心收益

认知升级：理解从“工程开发”到“可持续运营”的底层转变，掌握可持续城市更新的政策逻辑与目标体系
框架掌握：学会空间—功能—运营三位一体的更新模式，可直接用于项目研判与方案设计
资金闭环：掌握城市更新收益来源、成本结构与三类现金流闭环模式，能看懂账、算清账、设计回款路径

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机制落地：明确政府、城投、市场三方在更新中的角色分工，建立可执行的共治共担与风险防控机制
实战借鉴：通过城中村等本土标杆案例复盘，形成可复制、可上会的项目清单式打法与行动方案

课程背景与交付信息

课程结合《城市高质量与可持续更新模式》的实际业务场景展开，帮助学员梳理当前背景、关键问题与后续落地动作。

课程时间

1天，6小时

授课方式

政策精讲+逻辑拆解：把两会、存量更新、化债导向翻译成可执行语言

课程内容重点

01开场与趋势——为什么必须走可持续更新

02核心体系——政府与城投的共同目标对齐

03核心方法论——空间—功能—运营三位一体

04资金闭环——算得过账的可持续更新模式

05组织与治理——政企社如何共治共担

06本土标杆案例复盘——以深圳龙岗城中村为例

07实操演练 + 行动清单 + 总结答疑

讲师介绍

王昉

运营导向城市规划实战专家

王昉，运营导向城市规划实战专家，拥有超14年世界500强咨询经验。擅长将空间规划与运营落地结合，服务政府及央企，主导项目总投资300亿，致力于推动城市高质量发展与可持续更新

城市规划房地产开发文化旅游基础设施公共服务

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课程差异说明

本课程页面围绕《城市高质量与可持续更新模式》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 7 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

政府：规划、住建、城管、文旅、城投监管等部门管理人员及业务骨干。

学习这门课可以获得什么收益？

认知升级：理解从“工程开发”到“可持续运营”的底层转变，掌握可持续城市更新的政策逻辑与目标体系；框架掌握：学会空间—功能—运营三位一体的更新模式，可直接用于项目研判与方案设计。

课程通常安排多长时间？

课程通常可按1天，6小时安排，具体节奏会结合企业培训目标、学员基础和现场安排确认

课程采用什么授课方式？