地方城投存量资产盘活与招商运营实战

资产清查与盘活路径选择需要明确判断口径，资产清查与台账建立负责组织练习，清查范围界定与分类标准用于课后复盘

0.5天 税务管理
授课讲师： 于哲权 · 国企转型与资产盘活实战专家
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课程大纲

资产清查与盘活路径选择

一、资产清查与台账建立
  • 清查范围界定与分类标准
  • 1. 房产类资产（闲置办公房、营业用房、仓库、收储厂房）的清查要点
  • 2. 土地类资产（闲置建设用地、收储土地）的清查要点
  • 3. 其他经营性资源（停车泊位、广告位、特许经营权）的清查要点
  • 清查工作组织与实施
  • 1. 工作专班搭建与多部门协同机制
  • 2. 一产一档动态管理台账的建立方法
  • 3. 权属关系与债务关系的排查确认技巧
  • 典型案例解析
  • 1. 合肥市长丰县双凤经开区管委会+公司低效用地盘活模式
二、资产价值评估与分类定级
  • 资产价值的评估方法
  • 1. 不同类型资产的估值逻辑（收益法、市场法、成本法）
  • 2. 现金流产生能力的测算模型与参数设定
  • 分类定级标准与筛选策略
  • 1. 按盘活难度与收益潜力的ABCD分级标准
  • 2. 优先盘活资产的筛选矩阵（收益性、流动性、政策性）
  • 梳理二、资产价值评估与分类定级的指标口径、风险信号和合规要求
  • 1. 成都崇州市三维协同盘活低效工业用
  • 2. 鄂尔多斯城投5.4万㎡商务中心整租盘活
三、存量资产盘活的三大路径
  • 处置型盘活（拍卖、转让与租赁）
  • 1. 公开拍卖的操作流程与底价确定方法
  • 2. 公开招租与协议租赁的策略选择（线上线下组合招租）
  • 3. 典型案例：鄂尔多斯城投5.4万㎡商务中心整租盘活
  • 重整型盘活（改造升级与功能转换）
  • 1. 老旧厂房腾笼换鸟的改造流程与成本控制
  • 2. 闲置楼宇功能转换的过渡期政策运用
  • 3. 典型案例：青岛城投老自行车厂改造为产业园
  • 融资型盘活（资产证券化与专项债）
  • 1. 类REITs/CMBS的适用条件与操作门槛

招商运营与资产去化

一、产业园招商策划与执行
  • 产业定位与招商目标筛选
  • 1. 基于区域产业基础的主导产业定位方法（产业链图谱绘制）
  • 2. 一企一策招商方案的制定与动态调整
  • 招商渠道与谈判策略
  • 1. 以商招商、中介招商、展会招商的组合运用
  • 2. 标准化厂房量身定制供应模式的操作要点
  • 梳理一、产业园招商策划与执行的指标口径、风险信号和合规要求
  • 1. 成都城投集团城投侠客岛存量资产专业运营平台
  • 2. 福建太湖健康食品产业园国资赋能+民企运营
二、商铺类资产分类盘活与业态规划
  • 商铺分级分类与差异化策略
  • 1. 沿街商铺与集中商业综合体的不同盘活路径
  • 2. 空置商铺以租代售先租后售的操作模式
  • 商业配套的业态组合与招商
  • 1. 社区商业的业态配比原则（零售、餐饮、服务等）
  • 2. 文化+商业+休闲多元业态的招商匹配方法
  • 梳理二、商铺类资产分类盘活与业态规划的指标口径、风险信号和合规要求
  • 1. 浙江安吉城投集团商铺公开竞价拍卖
  • 2. 苏州吴江城投有机更新激活老城商业
三、招商后的运营管理与持续去化
  • 入驻企业的服务与管理
  • 1. 企业入驻后的跟踪服务机制（定期走访、问题响应）
  • 2. 租金收缴与合同管理的标准化流程（预警与催缴）
  • 持续去化的长效机制
  • 1. 资产盘活—产业升级—效益提升良性循环的构建
  • 2. 招商项目准入与清退的双向管理机制
  • 梳理三、招商后的运营管理与持续去化的指标口径、风险信号和合规要求
  • 1. 上海张江高科园区"租税联动"与动态合约管理机制
  • 2. 合肥高新区亩均效益评价与低效企业清退

落地保障与长效机制建设

一、合规风险防控
  • 严防新增隐性债务的红线
  • 1. 资产盘活中不得新增政府隐性债务的政策禁令
  • 2. 交易合规流程与审批权限的严格要求
  • 法律风险与合同管理
  • 1. 权属不清、抵押冻结等法律风险的排查与化解
  • 2. 租赁合同、转让合同的关键条款设计（租期、租金调整、解约条件）
  • 梳理一、合规风险防控的指标口径、风险信号和合规要求
  • 1. 鞍山城投交警指挥中心改造盘活项目
  • 2. 河北某县城投企业违规决策导致资产损失
二、运营收益与现金流保障
  • 现金流管理与收益测算
  • 1. 从账面资产到经营资产的现金流思维转变
  • 2. 资产盘活项目的投资回收期与内部收益率（IRR）测算方法
  • 运营团队建设与专业能力提升
  • 1. 专业化资产运营公司的组建路径（独立核算、市场化薪酬）
  • 2. 策划—建设—招商—运营—服务全流程标准化体系
  • 梳理二、运营收益与现金流保障的指标口径、风险信号和合规要求
  • 1. 天津滨海新区商投集团资产盘活与考核激励
  • 2. 上海临港集团资产运营标准化体系
三、长效机制与数字化转型
  • 考核激励与绩效联动
  • 1. 将资产盘活成效纳入国企负责人经营业绩考核
  • 2. 设置去化率、租金增长率、资产收益率等关键绩效指标
  • 数字化赋能与动态管理
  • 1. 资产盘活信息化管理平台的搭建思路（台账、预警、分析）
  • 2. 动态台账与季度评估的常态化管理机制
  • 梳理三、长效机制与数字化转型的指标口径、风险信号和合规要求
  • 1. 连云港城建控股集团城建优居资产管理系统
  • 2. 合肥市包河区国资数字化监管系统
  • 全课程总结
一、核心结论再聚焦
  • 存量资产盘活的本质是从账面资产转向经营资产
  • 1. 县域城投最大短板不是缺资产，而是缺能产生现金流的经营资产
  • 2. 盘活目标是化解历史包袱、优化债务结构、提高经营效益
  • 三大路径的选择逻辑
  • 1. 处置型——产权清晰、有市场接收方的资产快速变现
  • 2. 重整型——有改造价值、可通过功能转换提升收益的资产
  • 3. 融资型——能产生稳定现金流、可证券化的优质资产
二、关键行动要点提炼
  • 立即启动的三项工作
  • 1. 成立资产盘活工作专班，明确牵头部门与协同机制
  • 2. 按全领域、全口径、全覆盖要求开展全面资产清查
  • 3. 建立一产一档动态管理台账，实现资产可视化管理
  • 重点突破的三类资产
  • 1. 园区闲置厂房——通过腾笼换鸟和精准招商加快去化
  • 2. 商业用房与门面房——通过公开拍租和业态规划提升租金收益
  • 3. 闲置土地——通过专项债收储和统筹规划盘活存量土地
三、长效运营机制建设
  • 从一次性盘活走向持续化运营
  • 1. 建立策划—建设—招商—运营—服务全流程标准化体系
  • 2. 推动城投从建设者向运营者转型
  • 从行政化管理走向市场化运营
  • 1. 探索成立专业化资产运营公司，所有权与经营权分离
  • 2. 引入市场化招商与运营团队，提升资产运营专业化水平

适合对象

财务负责人、经营管理者、业务部门负责人和风控合规人员可以带着当前项目或岗位案例参加，课堂讨论会更容易落到真实场景

课程定位与主要问题

财务负责人、经营管理者、业务部门负责人和风控合规人员已有明确任务时，可借这门课把指标拆解、风险信号、资源取舍和行动建议拆成分工和检查点

核心收益

  • 指标判断更清楚：风险信号、证据要求和处置边界，减少只听概念、不知道怎么用的落差
  • 围绕资产清查与盘活路径选择校准目标和边界，明确课堂重点动作
  • 分析动作更具体：资产清查与台账建立安排练习，检查方法、工具和流程是否可用
  • 复盘跟进有依据：清查范围界定与分类标准相关的责任分工、跟进节奏和复盘问题

课程背景与交付信息

当前，我国经济正处于新旧动能转换的关键期，盘活存量资产已成为扩大有效投资、防范化解地方政府债务风险的重要政策抓手。国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产；自然资源部强调存量优先的供地导向，经营性项目优先使用存量用地；财政部亦明确十五五时期将更大力度支持盘活存量土地，构建可持续的城市建设运营投融资体系。安徽省及淮南市近年来持续推进国有资产摸底盘活工作，凤台县已制订《凤台县县属国有资产摸底盘活工作方案》，明确将闲置办公房、营业…

从微观层面看，凤台县城投平台资产规模庞大但流动性不足。2023年末，安徽州来控股集团和华兴城投两家企业总资产达247.73亿元，占全县总资产98.74%，但资产负债率53.28%，大量资产沉淀在非流动资产中。与此同时，凤栖公司建设的园区厂房44万多平米大部分处于闲置状态；凤凰湖新区大量商业用房、门面房亟待盘活。在融资端，2025年凤台县城投公司以债权资产项目名义发行三款类定融产品、总规模9亿元，折射出县域城投资金紧张与合规融资渠道狭窄的双重困境。在此背景下，通过存量资产盘活实现资产变资金、存量变增量，既是化解债务压…

本课程立足凤台县城投集团及财政局的实际需求，聚焦摸清家底→分类施策→招商赋能→落地保障四步实操路径，以大量真实案例为支撑，系统讲授存量资产盘活的操作方法、工具与风险防控要点。课程坚持讲实操、讲案例、少概念，确保学员学完即用、拿回去就能落地

课程时间

0.5天

授课方式

讲师讲授、案例解析、小组研讨 课程模型

课程内容重点

01资产清查与盘活路径选择
02资产清查与台账建立
03清查范围界定与分类标准
04房产类资产（闲置办公房、营业用房、仓库、收储厂房）的清查要点
05土地类资产（闲置建设用地、收储土地）的清查要点

讲师介绍

于哲权 讲师头像

于哲权

国企转型与资产盘活实战专家

对外经贸大学金融硕士，CFA二级及法律职业资格持有者。18年国企转型、资产盘活及工程投建运实战经验，擅长以产业+工程+资本三位一体视角赋能国企转型，主导多个百亿级项目重组与海外EPC项目，具备深厚的投融资与工程管理复合背景

政府国企建筑工程交通基础设施公共事业
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课程差异说明

本课程页面围绕《地方城投存量资产盘活与招商运营实战》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 3 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适合企业中高层管理者、业务负责人及相关岗位骨干人员等需要系统提升相关能力的人群

学习这门课可以获得什么收益？

理解课程核心方法与适用场景，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

课程通常安排多长时间？

当前样板提取的课程时间为：0.5天（6学时/天）。实际交付可根据企业培训目标和学员基础进行调整

课程采用什么授课方式？

课程主要采用讲师讲授+案例解析+小组研讨 课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配