从工程建造到资产价值的全链条能力升维

点状更新：空间产品与运营前置一体化、空间重塑与社区商业一体化运营和老旧片区更新的核心困境与破局逻辑连成一组训练主线，减少课堂内容与岗位动作之间的断点

1天 经营分析
授课讲师： 于哲权 · 国企转型与资产盘活实战专家
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课程大纲

点状更新：空间产品与运营前置一体化

一、老旧片区更新：空间重塑与社区商业一体化运营
  • 老旧片区更新的核心困境与破局逻辑
  • 1. 运营商前置匹配的常见矛盾 → 运营商为何不愿进？
  • 2. 改造后商业空置的根源分析 → 改完租给谁？
  • 3. 从拆改留到留改拆的逻辑反转 → 顺序对吗？
  • 空间改造的运营前置设计要点
  • 1. 可变公共空间的多功能预留 → 广场能变夜市吗？
  • 2. 社区商业的柱网与管网适配 → 餐饮铺烟道够吗？
  • 3. 存量公房的功能复合化改造 → 闲置房能生钱吗？
  • 招商运营的内嵌方案与工具
  • 1. 民生业态低租金+品牌高分成 → 怎么平衡公益与赚钱？
二、存量工业用地转型：重工基因的产业适配与招商落地
  • 存量工业用地的独特优势与估值
  • 1. 重工结构承载力的溢价空间 → 你的厂房能承重几吨？
  • 2. 工业遗存风貌的招商转化力 → 红砖墙能多收租金吗？
  • 3. 低效用地变高产出园区的路径 → 亩产税收能提升吗？
  • 空间改造的产业适配设计
  • 1. 分层保留荷载与层高的差异化配置 → 首层给谁用？
  • 2. 中试空间与研发办公的复合分区 → 实验区和办公区怎么隔？
  • 3. 工业遗存风貌的保留与商业植入 → 老行车变装饰品？
  • 招商运营的内嵌方案
  • 1. 供应链定向招商的订单换租约 → 用订单抵房租？
三、滨水与生态空间更新：生态价值向商业价值转化
  • 滨水生态空间的独特运营逻辑
  • 1. 生态投入的运营收入回收机制 → 修河的钱从哪回？
  • 2. 滨水商业的四季经济布局 → 冬天谁来水边？
  • 3. 从滨水不见水到水景溢价 → 看得见水多收多少？
  • 空间改造的可运营节点设计
  • 1. 观景平台与商业功能的复合预留 → 观景台能卖咖啡吗？
  • 2. 装配式商业模块的季节性轮换 → 夏天卖水冬天卖暖？
  • 3. 公共空间的流量与坪效动态平衡 → 人多不赚钱怎么办？
  • 梳理三、滨水与生态空间更新的范围边界、关键节点和协同对象
  • 1. 轻量化商业体的装配式布局 → 不盖楼怎么招商？

面状更新：片区统筹与资产价值闭环

一、片区产城一体化连片开发：时序咬合与链主招商落地
  • 大片区开发的时序困局与破局逻辑
  • 1. 产城错配先建产业还是先建住宅 → 顺序错了能挽回吗？
  • 2. 现金流错配长周期与短期回款 → 钱够撑到开业吗？
  • 3. 从拍脑袋排期到招商倒推开工 → 招商节点卡住设计了吗？
  • 空间改造的时序咬合设计
  • 1. 启动区先行与产业试水逻辑 → 先建一栋还是先建一片？
  • 2. 弹性预留用地与动态调整机制 → 地块留白给谁用？
  • 3. 市政配套前置的路通楼活原则 → 路不通楼能租出去吗？
  • 梳理一、片区产城一体化连片开发的范围边界、关键节点和协同对象
  • 1. 链主定制的先签龙头再画图模型 → 用定制厂房换龙头企业？
二、配套市政与公共配套补短板更新：资产挖潜与存量盘活
  • 市政配套的运营困境与破局逻辑
  • 1. 公益设施只花钱不赚钱的尴尬 → 修路修桥的钱谁出？
  • 2. 公共资产闲置与运营真空 → 广场修好了有人管吗？
  • 3. 从财政买单到特许经营造血 → 停车位能养活公园吗？
  • 空间改造的复合功能设计
  • 1. 地下空间与地上商业的复合开发 → 地下停车场上面能开店吗？
  • 2. 可扩展接口预留与增值空间储备 → 路灯杆留了接口能卖广告吗？
  • 3. 微更新节点与金角银边挖潜 → 桥下空间能租出去吗？
  • 梳理二、配套市政与公共配套补短板更新的范围边界、关键节点和协同对象
  • 1. 特许经营模式的打包招标机制 → 停车充电桩广告牌一起包给谁？
一、核心结论再聚焦
  • 从工程思维到运营思维的转型本质
  • 1. 施工央企的核心瓶颈不是建造能力，而是建完能变现的闭环缺失 → 你会建，但你会租吗？
  • 2. 产城更新的胜负手在于空间产品与招商运营的咬合度 → 设计和招商谁听谁的？
  • 五大更新场景的一体化共性规律
  • 1. 老旧片区：运营商前置决定改造方案成败 → 运营商不进，设计图白画？
  • 2. 存量工业：重工承载力转化为招商差异化卖点 → 别人装不下的产业才是你的客户？
  • 3. 滨水生态：生态投入必须绑定商业运营回收机制 → 修河的钱必须从河边商铺赚回来？
  • 4. 片区产城：开发时序由招商倒排，而非施工便利 → 先建什么不是项目经理说了算？
  • 5. 市政配套：公共设施从成本单元变成资产单元 → 停车场充电桩也能自负盈亏？
  • 一体化落地的三条底层原则
二、关键行动要点提炼
  • 项目启动阶段必须完成的三个动作
  • 1. 编制《运营条件前置审查表》并完成运营方预签约 → 58项查完了吗？
  • 2. 绘制《产业招商画像-荷载矩阵》锁定目标客群 → 哪些企业非你不可？
  • 3. 测算生态投入-商业回收三年现金流平衡表 → 前三年靠什么活？
  • 设计施工阶段必须内嵌的三大机制
  • 1. 运营一票缓议制：运营负责人未签字不得出施工图 → 谁有权力叫停设计？
  • 2. 招商倒排动态甘特图：每季度更新招商进度，调整后续施工节奏 → 招商滞后了怎么补救？
  • 3. 可变空间与接口预留：公共空间、市政设施必须预留商业植入条件 → 广场能随时变夜市吗？
  • 交付运营阶段必须建立的三个体系
  • 1. 资产分类滚动台账：明确每个物业的退出路径（REITs/转让/自持） → 三年后卖给谁？
三、课后跟进与资源对接建议
  • 内部流程改造的优先切入点
  • 1. 在项目立项模板中增加《运营收入测算表》和《退出路线图》 → 可研报告改了吗？
  • 2. 建立建设-运营联席会议制度，运营人员从规划阶段常驻项目组 → 运营进项目组了吗？
  • 3. 将交付后2年的招商出租率、租金收缴率纳入项目经理绩效考核 → 项目经理的奖金和招商挂钩吗？

适合对象

建议由项目经理、交付负责人、业务骨干和跨部门协作团队共同参加，把计划拆解、节点管理、干系人沟通和问题升级转成课后可继续推进的动作

课程定位与主要问题

项目目标清楚，但责任、节奏和风险升级不够稳定时，训练重点应放在判断标准和后续跟进方式上

核心收益

  • 先确认范围变化、进度节点和协同责任，让训练目标更具体
  • 点状更新：空间产品与运营前置一体化和空间重塑与社区商业一体化运营会被串成一组可练习的项目推进
  • 协同风险更可见：计划拆解、问题升级和复盘跟进检查方法是否适合团队日常任务
查看更多收益 收起更多收益
  • 交付复盘有依据：老旧片区更新的核心困境与破局逻辑相关的试点清单、检查点和下一次复盘安排

课程背景与交付信息

当前，我国城镇化进入存量提质阶段，国家十四五规划及后续城市更新行动方案明确要求：推进老旧片区综合改造、存量工业用地转型升级、滨水生态空间修复、产城融合及市政配套补短板。自然资源部、住建部相继出台《支持城市更新的规划与土地政策指引》《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，强调由开发方式向经营模式转变。EOD（生态环境导向开发）模式、片区综合开发、基础设施REITs等政策工具加速落地，要求参与企业必须具备投融建管退全链条能力。传统施工企业若仅停留在建造环节，将失去市场主动权

作为施工央企，尽管在重型装备、复杂工程组织、片区统筹等方面具有独特优势，但在产城更新项目中普遍面临：建完难招商、运营跟不上、资产沉淀重。老旧厂房改造后产业入驻率低，滨水空间生态投入难以回收商业价值，大片区开发时序错位导致现金流压力。与此同时，其重工基因（结构加固、工业遗存改造）恰恰是存量工业用地升级的核心竞争力，但尚未转化为招商运营的差异化卖点。因此，亟需建立运营前置的决策机制，将招商运营能力内嵌到每一个更新板块的规划、设计、施工阶段，实现建完能招商、建好能运营的一体化落地

本课程围绕老旧片区、存量工业、滨水生态、片区产城一体化、市政配套五大重点更新场景，按空间产品+招商运营深度融合的逻辑，分为两大模块。第一模块聚焦点状更新项目的产业适配与招商前置，教会学员在老旧片区、工业用地、滨水空间中同步设计改造方案与运营方案；第二模块聚焦片区统筹与资产价值闭环，教会学员运用链主招商、时序倒排、市政商业挖潜、REITs退出等工具，将大片区开发与公共配套转化为可持续的现金流。课程全程嵌入真实央企案例和实战推演，输出可直接落地的《运营条件前置审查表》等工具

课程时间

1天

授课方式

讲师讲授、案例解析、小组研讨与实操演练、工具输出与答疑 课程模型

课程内容重点

01点状更新：空间产品与运营前置一体化
02老旧片区更新：空间重塑与社区商业一体化运营
03老旧片区更新的核心困境与破局逻辑
04运营商前置匹配的常见矛盾 → 运营商为何不愿进？
05改造后商业空置的根源分析 → 改完租给谁？

讲师介绍

于哲权 讲师头像

于哲权

国企转型与资产盘活实战专家

对外经贸大学金融硕士，CFA二级及法律职业资格持有者。18年国企转型、资产盘活及工程投建运实战经验，擅长以产业+工程+资本三位一体视角赋能国企转型，主导多个百亿级项目重组与海外EPC项目，具备深厚的投融资与工程管理复合背景

政府国企建筑工程交通基础设施公共事业
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课程差异说明

本课程页面围绕《产城更新与招商运营一体化实战：从工程建造到资产价值的全链条能力升维》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 2 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适合企业中高层管理者、业务负责人及相关岗位骨干人员等需要系统提升相关能力的人群

学习这门课可以获得什么收益？

理解课程核心方法与适用场景，并结合课程中的工具、案例和练习推动企业培训落地

课程通常安排多长时间？

当前样板提取的课程时间为：1天 6小时/天。实际交付可根据企业培训目标和学员基础进行调整

课程采用什么授课方式？

课程主要采用讲师讲授+案例解析+小组研讨与实操演练+工具输出与答疑 课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配