存量资产增值实战：规范管理·创新盘活·招商运营
国资合规管理——从台账建档到全流程风险管控之后继续拆到国资监管红线与十五五政策风向和《国有资产法》立法新进展与穿透式监管要求，让参训团队知道第一轮该跟进什么
0.5天 税务管理
课程大纲
国资合规管理——从台账建档到全流程风险管控
一、国资监管红线与十五五政策风向
- 《国有资产法》立法新进展与穿透式监管要求
- 1. 从《条例》到《国有资产法》的立法跃迁与制度意义
- 2. 国资委2026年十项重点任务中的盘活要求解读
- 国有资产全生命周期管理标准与台账要求
- 1. 全生命周期五阶段管理闭环与关键控制节点
- 2. 国有资产台账的数字标准化建设与一物一码
- 国有资产交易的合规流程与审批权限
- 1. 无偿划转与进场交易的核心条件与区别（32号令）
- 2. 资产评估制度的合规底线与易错高发环节
- 参考案例
二、数字化赋能——让每一处资产一目了然
- 传统管理的三大痛点与数字化转型突破口
- 1. 底数不清、账实不符、数据孤岛的核心症结
- 2. 数字化系统的三大突破方向：建立一本账、拧成一张网、形成一盘棋
- 主流资产管理系统功能模块与决策看板
- 1. 合同台账自动生成、线上缴费催缴与财务直连功能
- 2. 维修工单线上化与安全巡检NFC预警机制
- 轻量化SaaS工具的底层逻辑与应用实践
- 1. 小微企业与基层单位适用的低成本快速上手方案
- 2. 五色智能分类法：租售比、区位与运营状态精准评估
- 梳理二、数字化赋能——让每一处资产一的指标口径、风险信号和合规要求
三、资产盘清与价值重构——从账面数字到真实价值
- 资产清查盘点的方法论与实务工具
- 1. RFID扫描、GIS地图定位、无人机巡检快速盘点法
- 2. 产权证书电子化存档与动态更新机制
- 资产分类评估模型与价值挖掘路径
- 1. 闲置/低效/在用的多维分类法与差异化处置策略
- 2. 资产评估的三种主要方法（收益法、市场法、成本法）及选择依据
- 资产统一管控的标准化体系建设
- 1. 从集团到子公司的多层级资产穿透监管架构
- 2. 资产数据一本账与管理运营一张网的实施路径
- 梳理三、资产盘清与价值重构——从账面的指标口径、风险信号和合规要求
创新盘活策略——多渠道激活低效与闲置资产
一、存量资产盘活的主要金融工具与运作模式
- REITs、ABS与产业基金的核心逻辑对比
- 1. 公募REITs的资产筛选标准与合规流程要点
- 2. ABS发行条件优化与城投企业实操策略
- 3. 产业基金的投后管理与退出路径设计
- 特许经营权与数据资产入表的资本化路径
- 1. 公共数据确权、评估与授信融资的全流程解析
- 2. 特许经营权转让的法规边界与收益分配机制
- 梳理一、存量资产盘活的主要金融工具与的指标口径、风险信号和合规要求
- 1. 广州市城投集团旗下广州市城发投资基金管理有限公司公开招标拟发行资产支持票据信托（类REITs）
- 2. 四川绵阳绵投集团所属停车公司智慧停车综合数据资产完成确权登记
二、闲置资产盘活的分类施策与标杆案例
- 闲置厂房与产业园区的改造盘活路径
- 1. 招商前置、定制开发的轻资产运营模式
- 2. 园区功能重塑与产业定位更新方法论
- 烂尾工程重启与写字楼改造的运作要点
- 1. 续建工程的法律权属梳理与前期尽职调查
- 2. 引入市场化运营管理团队的合作模式设计
- 住宅配套物业与人才公寓的增值运营
- 1. 闲置房产改造为人才之家的模式创新
- 2. 保障性租赁住房的运营定价与社群服务设计
- 梳理二、闲置资产盘活的分类施策与标杆的指标口径、风险信号和合规要求
三、以存量带增量——盘活与发展的联动效应
- 盘活存量资金反哺新项目的资本循环设计
- 1. 资产处置收益的合规使用与项目配套投入机制
- 2. 存量资产现金流管理与滚动开发策略
- 项目投融资模式创新与退出通道设计
- 1. 从持有运营到资本退出的闭环路径
- 2. 多元化退出渠道的优劣比较与时机判断
- 梳理三、以存量带增量——盘活与发展的的指标口径、风险信号和合规要求
- 1. 南宁城投集团通过用、售、租、融组合策略盘活存量资产
- 2. 嘉兴市城市投资发展集团发行资产支持证券，构建存量资产—金融工具—新增投资的良性循环
招商运营实战——从精准定位到客户长效运营
一、市场定位与业态规划——从先建后招到精准招商
- 竞争分析、客群画像与业态组合逻辑
- 1. 三圈分析法：1公里核心圈+3公里辐射圈+5公里竞品圈
- 2. 主力店+次主力店+配套业态的黄金配比模型
- 3. 客群消费行为画像与业态差异化定位
- 以招定建的逆向招商思维与前置定制策略
- 1. 招商前置：物业建设阶段即锁定主力意向品牌
- 2. 定制开发：针对战略合作伙伴的量身定制方案
- 梳理一、市场定位与业态规划——从先建的指标口径、风险信号和合规要求
二、招商谈判技巧与过程管控——从经验型到数据型
- 谈判前的精准筹备与商户意向筛选
- 1. 竞品租金调查与商户背调清单编制
- 2. 主力租户优先原则下的意向排序策略
- 谈判中的博弈策略与筹码应用
- 1. BATNA（最佳替代方案）模型的实战应用
- 2. 锚定效应与心理博弈在租金谈判中的运用
- 3. 谈判中让步节奏控制与底线保持策略
- 谈判后的过程记录与策略复盘
- 1. 《谈判记录清单》的应用与客户信息档案建设
- 2. 从经验型招商向数据驱动型招商的转型方法
三、合同管理与客户续约——从履约到创值的全流程闭环
- 租赁合同的法律要点与履约跟踪管理
- 1. 签约前商户尽调与潜在风险排查清单
- 2. 合同履约期间的关键控制节点：租金催缴、续约提醒、违约预警
- 3. 合同年限对资产估值的影响与优化策略
- 客户分级体系与续约谈判策略
- 1. 基于租金贡献、品牌势能、租期的ABCD客户分级法
- 2. 高价值客户挽留策略与差异化续约条款设计
- 3. 汰换机制与业态升级的动态调整路径
- 梳理三、合同管理与客户续约——从履约的指标口径、风险信号和合规要求
- 1. 安徽寿县城市建设投资有限公司建立财务牵头、资产与法务联动、全员有责的租金收缴责任制，对不同租户类型（长期稳定户、偶发困难户、潜在风险户）制定差异化催缴策略，法务部门提前介入风…
一、核心结论再聚焦
- 存量资产管理的本质变革
- 1. 从被动登记到主动经营：资产管理的核心不再是记账，而是价值发现
- 2. 合规与效率可以兼得：数字化台账既能满足穿透监管要求，又能降低人工成本
- 3. 资产全生命周期管理是国企从管资产向管资本转型的必经之路
- 盘活创新的底层逻辑
- 1. 金融工具不是终点而是杠杆：REITs、ABS、数据资产融资的核心是激活未来现金流
- 2. 招商前置+定制开发模式彻底改变先建后招的空置风险
- 3. 低效资产的价值重构往往比新建项目更具投资回报比
- 招商运营的实战心法
- 1. 谈判权力的来源不是我想要，而是我有更好的替代方案（BATNA）
二、关键行动要点提炼
- 立即启动的三件事
- 1. 盘点当前资产底数，补全产权证、合同、照片三项电子档案
- 2. 选取一个典型项目试点一物一码数字化巡查
- 3. 每周召开一次账实相符碰头会，集中解决数据错漏
- 盘活推演的三步法
- 1. 运用资产分类评估表将闲置/低效/在用的资产分别标定
- 2. 针对每处闲置资产对比REITs、ABS、合作运营、转让四种路径
- 3. 输出一份《XX资产盘活建议方案》（含时间表与责任人）
- 招商优化的三个闭环
- 1. 事前：建立商户尽调核查清单及竞品租金数据库
三、课后跟进与资源对接建议
- 个人层面的落地动作
- 1. 在3个工作日内完成本次课程的知识点思维导图（重点标出可立即应用的3个工具）
- 2. 选择一项现有工作（如续约谈判或资产盘点）直接套用课程提供的表单模板
- 3. 与直属上级沟通，确定一个月内想要攻克的一个存量资产盘活钉子户
适合对象
建议由财务负责人、经营管理者、业务部门负责人和风控合规人员共同参加，便于课后在同一套判断标准下继续推进
课程定位与主要问题
数据看得见，但难以转成业务判断和管理动作时，课程可以用于梳理现状、练习方法，并明确课后的跟进责任
核心收益
- 管理要求更清楚：目标要求、责任分工和过程反馈，先讲清对象、约束和判断标准
- 围绕国资合规管理——从台账建档到全流程…梳理关键判断点，避免停留在概念解释
- 借助国资监管红线与十五五政策风向完成一次可复盘的应用演练
- 输出《国有资产法》立法新进展与穿透式监…相关的后续跟进清单，方便课后跟踪
课程背景与交付信息
管理者培养、团队执行和绩效沟通容易停在要求传达上，难点在于把要求拆成可跟进的岗位动作。课堂先拆清国资合规管理——从台账建档到全流程风险管控，再把国资监管红线与十五五政策风向和《国有资产法》立法新进展与穿透式监管要求接回日常管理。
授课方式
讲师讲授、 案例研讨、 沙盘模拟、 工具演示 课程模型
课程内容重点
01国资合规管理——从台账建档到全流程风险管控
02国资监管红线与十五五政策风向
03《国有资产法》立法新进展与穿透式监管要求
04从《条例》到《国有资产法》的立法跃迁与制度意义
05国资委2026年十项重点任务中的盘活要求解读
讲师介绍
于哲权
国企转型与资产盘活实战专家
对外经贸大学金融硕士，CFA二级及法律职业资格持有者。18年国企转型、资产盘活及工程投建运实战经验，擅长以产业+工程+资本三位一体视角赋能国企转型，主导多个百亿级项目重组与海外EPC项目，具备深厚的投融资与工程管理复合背景
政府国企建筑工程交通基础设施公共事业
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课程差异说明
本课程页面围绕《存量资产增值实战：规范管理·创新盘活·招商运营》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 3 个主要模块，便于快速判断培训匹配度
课程常见问题
这门课适合哪些学员参加？
建议由财务负责人、经营管理者、业务部门负责人和风控合规人员共同参加，便于课后在同一套判断标准下继续推进。
学习这门课可以获得什么收益？
看清目标要求、责任分工和过程反馈，先讲清对象、约束和判断标准；围绕国资合规管理——从台账建档到全流程…梳理关键判断点，避免停留在概念解释。
课程通常安排多长时间？
课程通常可按0.5天安排，具体节奏会结合企业培训目标、学员基础和现场安排确认
课程采用什么授课方式？
课程主要采用讲师讲授 + 案例研讨 + 沙盘模拟 + 工具演示 课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用
企业可以基于这门课做定制吗？
可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配
