从政策到实践：保障性住房REITs全流程运营与落地实务

Q: 课程采用什么授课方式？

课程主要采用讲师讲授+案例解析+小组研讨+互动问答 课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

课程大纲

保障性住房与REITs政策体系深度解读

一、宏观形势与REITs制度演进

公募REITs试点的发展历程
1. 从试点探索到常态化的制度跃迁路径
2. 保障性租赁住房纳入REITs试点的政策时点
十五五住房保障体系的战略定位
1. 租购并举住房制度下的保租房发展新格局
2. 住房保障从补砖头向补金融的转型方向
保租房REITs的政策红利与制度框架
1. 证监会与发改委联合发文的核心条款解读
2. 沪深交易所保租房REITs指引的四大核心要求
参考案例

二、保障性住房类型识别与资产属性分析

三类租赁住房资产的系统差异
1. 公租房、保租房与市场化租赁住房的准入门槛对比
2. 三类资产的收入结构与成本结构差异
保租房REITs的独特资产属性
1. 民生保障属性与金融属性的双重博弈
2. 租金天花板约束下的现金流稳定性分析
保租房REITs与其他类REITs的产品对比
1. 保租房REITs vs 产业园区REITs的核心差异
2. 保租房REITs vs 消费基础设施REITs的风险收益特征

三、监管审核的硬性门槛与合规要点

底层资产筛选的四大核心标准
1. 权属清晰度与运营成熟度的刚性要求
2. 现金流稳定性与可持续收益的量化门槛
原始权益人的主体资格与合规义务
1. 法人独立性要求与业务隔离规定
2. 回收资金闭环管理的制度设计
信息披露的特别要求与违规红线
1. 保租房认定依据与历史运营数据的强制披露
2. 回收资金使用情况的定期报告义务
梳理三、监管审核的硬性门槛与合规要点的范围边界、关键节点和协同对象

保障性住房REITs产品逻辑与交易结构拆解

一、保租房REITs的资产筛选与入池标准

可入池资产的合规性审查清单
1. 土地性质、产权归属与用途限制的三重核查
2. 项目立项文件、竣工验收与运营备案的合规链路
资产规模的组合策略与分散化原则
1. 单一项目与多项目组合的优劣权衡
2. 资产分散化对现金流波动率的平滑作用
储备资产的培育孵化机制
1. 投、建、管、退闭环的资产培育路径
2. 从储备资产到扩募标的的价值跃迁逻辑

二、交易结构与参与主体职责矩阵

公募基金+ABS的双层法律架构
1. 公募基金层面与资产支持证券层面的权责划分
2. SPV架构设计中的税务筹划与合规考量
各方参与主体的核心职责与利益分配
1. 原始权益人的资产交割与回笼资金管理义务
2. 基金管理人的主动管理责任与业绩考核机制
3. 运营管理机构的专业化能力要求与考核标准
扩募机制的制度设计与操作流程
1. 扩募的触发条件与决策流程
2. 向原持有人配售vs定向扩募的适用

四、申报发行流程与审核周期管控

发改委与证监会双审核机制解析
1. 发改委合规性初审与证监会产品审核的衔接
2. 申报材料的核心要件清单与准备周期
交易所审核反馈的常见问题与应对策略
1. 租金定价质疑的应对——逐期核对与政策上限说明
2. 租户合规性质疑的应对——底稿备查与清退机制佐证
资金回收与再投资的闭环管理
1. 净回收资金优先用于保租房项目建设的制度要求
2. 资金用途变更时的报告义务与披露规则
梳理四、申报发行流程与审核周期管控的范围边界、关键节点和协同对象

保障性住房REITs市场现状与案例分析

一、保租房REITs市场格局与发行数据全景扫描

市场规模扩容的核心驱动因素
1. 首发与扩募双轮驱动下的市场增长逻辑
2. 保租房板块在公募REITs市场中的占比与地位
二级市场表现与投资回报分析
1. 已上市保租房REITs的累计涨幅与现金分派率表现
2. 低利率环境下保租房REITs的配置价值优势
区域分布与运营主体的多元化特征
1. 上市产品在主要城市的分布格局
2. 国资平台与市场化主体的运营模式比较

二、标杆案例深度复盘——从首发到扩募的全周期

华夏北京保障房REIT：首单扩募的里程碑意义
1. 扩募前后的资产组合变化与估值调整
2. 扩募后现金流分派率的提升效应量化分析
3. 案例亮点：华夏北京保障房REIT扩募后，2025年4月至12月预测年化现金分派率由2.70%上升至3.13%，2026年度预测现金分派率由2.70%上升至3.14%
中金厦门安居REIT：福建首单与扩募厦门样本
1. 从2022年首批到2026年扩募的六年成长历程
2. 公租房与保租房双业态资产组合的管理协同经验
3. 案例亮点：本次扩募发行了2.13亿份基金份额，相较底层资产评估值实现了15%的溢价募资，新增厦门岛内思明、湖里两大优质底层资产，整体持有房源达到7354套
国泰君安城投宽庭保租房REIT：上海模式的成功实践
1. 上海城投通过REITs实现资产盘活的闭环路径

三、实务中的风险点与应对策略

租金管控与出租率的反向冲击风险
1. 租金涨幅受限对分派率的剪刀差压力
2. 个别项目出租率波动对现金流的实质性影响
扩募资产筛选中的估值与整合难点
1. 新老资产估值差异对基金整体估值的影响
2. 扩募后运营管理复杂度上升与效率保障
信息披露与舆情管控的双重挑战
1. 扩募信息披露中的预期管理与市场沟通策略
2. 民生项目舆情事件的处置预案

四、泉州城建集团的行动蓝图与路径建议

存量保租房资产梳理与REITs可行性评估
1. 泉州城建现有保租房资产的权属、规模与收益摸底
2. 资产分组与组合方案的初步建模分析
对标标杆项目确定准备期关键任务
1. 对照监管审核四道杠逐项补齐管理短板
2. 强化租户合规管理、健全运营数据底稿
人才储备与外部机构选聘的推进节奏
1. 组建内部REITs专业团队的人员配置建议
2. 券商、律所、评估等中介机构的选聘标准
梳理四、泉州城建集团的行动蓝图与路径的范围边界、关键节点和协同对象

适合对象

项目经理、交付负责人、业务骨干和跨部门协作团队可以带着当前业务任务参加，便于课后沿用同一套判断和跟进方式

课程定位与主要问题

目标拆解、进度跟踪、风险协同和复盘改进复盘时，问题、方法和课后检查点需要连起来，便于回到岗位继续推进

核心收益

对齐范围变化、进度节点和协同责任，先把训练目标落到真实工作场景
围绕保障性住房与REITs政策体系深度…明确判断口径和处理优先级
用宏观形势与REITs制度演进安排练习，检查方法、工具和流程是否可用
带走公募REITs试点的发展历程相关的复盘问题和跟进清单

课程背景与交付信息

项目推进卡在边界、节点或协同时，培训需要先把目标范围、责任分工和复盘机制说清楚。课堂会用保障性住房与REITs政策体系深度解读、宏观形势与REITs制度演进和公募REITs试点的发展历程整理一组可带回去检查的动作。

课程时间

1天

授课方式

讲师讲授、案例解析、小组研讨、互动问答课程模型

课程内容重点

01保障性住房与REITs政策体系深度解读

02宏观形势与REITs制度演进

03公募REITs试点的发展历程

04从试点探索到常态化的制度跃迁路径

05保障性租赁住房纳入REITs试点的政策时点

讲师介绍

于哲权

国企转型与资产盘活实战专家

对外经贸大学金融硕士，CFA二级及法律职业资格持有者。18年国企转型、资产盘活及工程投建运实战经验，擅长以产业+工程+资本三位一体视角赋能国企转型，主导多个百亿级项目重组与海外EPC项目，具备深厚的投融资与工程管理复合背景

政府国企建筑工程交通基础设施公共事业

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课程差异说明

本课程页面围绕《从政策到实践：保障性住房REITs全流程运营与落地实务》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 3 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

更适合项目经理、交付负责人、业务骨干和跨部门协作团队，尤其适用于已经有具体业务任务、需要统一做法的团队。

学习这门课可以获得什么收益？

对齐范围变化、进度节点和协同责任，先把训练目标落到真实工作场景；围绕保障性住房与REITs政策体系深度…明确判断口径和处理优先级。

课程通常安排多长时间？

课程通常可按1天安排，具体节奏会结合企业培训目标、学员基础和现场安排确认

课程采用什么授课方式？

课程主要采用讲师讲授+案例解析+小组研讨+互动问答课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配