从项目驱动到价值驱动：商办开发全流程与市场化转型

2025年以来，国家及相关部委密集出台存量资产盘活政策。自然资源部明确提出鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，推进国有企业存量土地的盘活利用；国务院国资委联合多部门要求国有企业在5年过渡期内利用存量房产发展国家支持产业，并要求各地建立盘活存量、防控增量的长效机制。四川省及成都市也在同步推进城市更新与产业园区高质量发展战略，为商办项目开发提供了明确的政策导向和制度保障。宏观政策环境已为国有企业在商办领域的规范化、市场化转型打开了窗口

五粮液建设投资集团目前以承接兄弟单位内部业务为主，与市场化商办开发企业在流程标准化程度、组织职责清晰度和招商运营能力上存在显著差距。以成都市场为例，2025年优质办公楼市场迎来51万平方米新增供应高峰，甲级写字楼空置率攀升至37.8%，租金同比下降，全年净吸纳量首次转负。市场化程度不足将使集团在日益激烈的市场竞争中处于被动地位。建立系统化的商办开发流程体系、厘清部门职责边界、提升商业化能力，已是刻不容缓的紧迫任务

本课程遵循建章立制—价值激活的双轮驱动逻辑。上午从项目开发全流程切入，建立标准化流程框架与RACI职责分配模型，直接回应提资环节应放在哪个部门等具体机制困惑，帮助管理者掌握内部协同治理的工具与方法。下午从市场化转型视角切入，围绕产品力、招商前置、资管逻辑三大核心能力，结合华润置地轻资产转型、广州城投商管组织变革、雄安·电建智汇城市场化运营等标杆案例，输出从兄弟单位依赖到市场竞争主体的转型路径。两讲独立完整、逻辑递进，确保管理者既能把内部流程做对，又能让项目变得值钱