存量突围与价值再造：国有企业写字楼与商铺招商策划及资产盘活实战

Q: 课程采用什么授课方式？

课程主要采用讲师讲授 + 案例解析 + 小组研讨 课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

课程大纲

宏观研判——十五五时期存量资产盘活的政策窗口与转型逻辑

一、国家战略与政策体系解析

存量资产盘活的国家战略定位
1. 国办发〔2022〕19号文的核心要义与政策框架
2. 盘活存量+扩大投资良性循环的顶层设计逻辑
十五五国资国企改革新要求
1. 国有经济布局优化与三个集中的战略导向
2. 低效非主业资产剥离与主业聚焦的刚性要求
写字楼与商铺盘活的专项政策
1. 存量商办用房盘活的中央与地方政策工具
2. 城市更新中低效楼宇改造利用的政策红利
参考案例

二、市场趋势与行业痛点研判

写字楼市场供需失衡的深层原因
1. 新增供应与存量去化之间的结构性矛盾
2. 企业办公需求变迁对写字楼市场的冲击
商铺去化缓慢的多维因素
1. 消费模式变革对实体商铺的替代效应
2. 社区商业与邻里中心崛起带来的业态重构
国企资产盘活的独特困境
1. 权属复杂与历史遗留问题的处置难点
2. 市场化能力不足与体制机制约束
梳理二、市场趋势与行业痛点研判的业务场景、关键问题和优先级

现状诊断——资产清查、价值评估与盘活优先级排序

一、资产清查与台账体系建设

存量资产全面清查的实施路径
1. 一地一档、一房一卡的资产台账构建标准
2. 闲置与低效资产的界定标准与识别方法
资产分类与分级管理
1. 经营性资产与非经营性资产的分类逻辑
2. 优质资产、低效资产、闲置资产、问题资产的四分法
数字化工具赋能资产清查
1. 国土空间规划一张图系统的应用
2. 存量资产数智化管理平台的搭建要点
梳理一、资产清查与台账体系建设的业务场景、关键问题和优先级

二、资产价值评估与盘活潜力分析

资产市场价值的科学评估方法
1. 收益法、市场比较法、成本法在商业资产评估中的应用
2. 资产评估中的合规要点与风险边界
盘活潜力与优先级排序模型
1. 区位-现状-产权-收益四维评估矩阵
2. 高潜力快赢项目与长周期攻坚项目的分类策略
一房一策差异化盘活方案设计
1. 写字楼与商铺盘活策略的差异化考量
2. 短期止血与长期增值的方案组合设计
梳理二、资产价值评估与盘活潜力分析的业务场景、关键问题和优先级

招商策划——写字楼与商铺精准招商的策略设计与执行

一、招商定位与业态规划

目标客群精准画像与需求分析
1. 写字楼租户的行业偏好与空间需求分析
2. 商铺租户的业态匹配与经营能力评估
业态组合模型与招商对号入座
1. 社区综合体、街区商业、产商综合体的标准化业态组合
2. 产业导向与招商方向的精准匹配
差异化竞争策略设计
1. 同质化竞争环境下的招商定位突围
2. 人无我有、人有我优的差异化价值主张
梳理一、招商定位与业态规划的业务场景、关键问题和优先级

二、招商渠道与客户拓展

线上线下融合的招商推广体系
1. 线上平台（抖音、阿里资产、京东资产等）的流量获取策略
2. 线下扫楼行动与政企联动的精准触达
客户资源库与招商漏斗模型
1. 从线索到意向到谈判到签约的全流程管理
2. 客户分级管理与重点客户攻坚策略
招商谈判与合同签约实务
1. 租金定价策略与谈判技巧
2. 租赁合同的关键条款设计与风险防范
梳理二、招商渠道与客户拓展的业务场景、关键问题和优先级

三、招商运营与租户关系管理

从招商到留商的运营思维转变
1. 租户全生命周期服务体系构建
2. 续租率提升与租金溢价的实现路径
配套服务与空间价值提升
1. 停车、广告、物业等配套服务的增值策略
2. 空间改造与功能升级对招商的拉动作用
招商团队能力建设与激励机制
1. 专业化招商团队的建设标准
2. 全员皆商与绩效挂钩的激励机制
梳理三、招商运营与租户关系管理的业务场景、关键问题和优先级

资产盘活——多元化路径、金融工具与实操要点

一、产权交易与资产转让

产权交易所的规范化交易流程
1. 进场交易、协议转让、无偿划转的操作规范
2. 资产评估、信息披露与交易撮合的关键环节
资产置换与联合整合
1. 国企间资产置换的协同效应最大化
2. 非主业资产的剥离与主业资产的聚焦策略
梳理一、产权交易与资产转让的业务场景、关键问题和优先级

二、REITs与资产证券化

基础设施REITs的政策框架与发行条件
1. 商业不动产REITs的最新政策突破
2. 写字楼与商业物业作为REITs底层资产的要求
类REITs、ABS与不动产信托的创新实践
1. 持有型不动产ABS的发行模式与案例
2. 不动产信托在存量资产盘活中的应用
梳理二、REITs与资产证券化的业务场景、关键问题和优先级

三、合作开发与政企联动

政企合作盘活存量资产的创新模式
1. 政企投资+专业运营的联合盘活路径
2. 政府专项债券与国企资产盘活的结合
引入社会资本的合作机制
1. 国有资本与社会资本的合作模式设计
2. 合资合作运营中的权益分配与风险共担
梳理三、合作开发与政企联动的业务场景、关键问题和优先级

风险防控与长效运营——全流程合规管理与资产价值持续提升

一、合规管理与风险防控

国有资产流失的红线与底线
1. 资产评估中的合规要点与问责边界
2. 产权交易中的程序合规与信息披露要求
招商运营中的法律风险识别
1. 租赁合同纠纷的常见风险点与防范
2. 招商定位失误与竞争同质化的应对策略
全流程风险防控体系搭建
1. 事前评估-事中监控-事后审计的三道防线
2. 资产盘活过程中的廉政风险与防控机制
梳理一、合规管理与风险防控的业务场景、关键问题和优先级

二、长效运营与价值持续提升

投、融、管、退全生命周期管理
1. 从资产获取到价值退出的完整闭环
2. 各阶段的关键管控节点与能力要求
运营管理、资产管理、物业管理的三管合一
1. 三者的协同机制与一体化运营模式
2. 数字化运营平台对资产价值的持续赋能
存量资产盘活的效果评估与持续优化
1. 出租率、收益率、资产盘活率等核心指标监测
2. PDCA循环在资产运营管理中的应用
梳理二、长效运营与价值持续提升的业务场景、关键问题和优先级

一、核心结论再聚焦

存量资产盘活的战略必要性
1. 十五五时期国资国企改革将存量盘活提升至战略高度，国有企业必须将盘活存量资产作为国有资产保值增值和防范债务风险的重要手段
2. 政策红利窗口期正在收窄——国办发〔2022〕19号文、城市更新意见、REITs扩容等政策工具需抓紧落地
招商与盘活的系统性逻辑
1. 招商策划不是简单的把房子租出去，而是基于精准定位、业态匹配、客户运营的系统工程
2. 资产盘活不是单一手段可以解决的，需要产权交易、REITs、合作开发等多元化路径的组合运用
从被动管理到主动经营的思维转型
1. 国企资产管理者必须从行政管理思维转向市场化运营思维
2. 投、融、管、退全生命周期管理是资产价值最大化的根本路径

二、关键行动要点提炼

立即启动资产清查与台账建设
1. 建立闲置资产总台账和重点盘活资产清单，做到底数清、情况明
2. 运用数字化工具实现资产信息的动态管理与智能匹配
制定一房一策差异化盘活方案
1. 对写字楼资产：精准定位目标客群、优化业态组合、提升配套服务
2. 对商铺资产：评估业态适配性、灵活调整租赁条件、探索政企合作模式
建立招商运营一体化工作机制
1. 构建政策-机制-案例三维联动的招商体系
2. 打造专业化招商团队，建立全员皆商的激励机制

适合对象

建议由业务负责人、项目骨干、部门主管和需要统一方法的团队共同参加，把政策口径、风险信号、证据链条和处置动作转成课后可继续推进的动作

课程定位与主要问题

问题识别、方法拆解、现场练习和课后跟进需要落到岗位动作，训练会围绕关键问题完成一轮方法校准

核心收益

先确认政策口径、现场约束和责任边界，让训练目标更具体
宏观研判——十五五时期存量资产盘活…和国家战略与政策体系解析会被串成一组可练习的合规落地
处置动作更具体：规则解读、问题分级和协同处理检查方法是否适合团队日常任务

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留痕复盘有依据：存量资产盘活的国家战略定位相关的试点清单、检查点和下一次复盘安排

课程背景与交付信息

规则要求进入业务现场后，需要同时看风险信号、证据留痕和处置边界。课程从宏观研判——十五五时期存量资产盘活的政策窗口与…切入，继续梳理国家战略与政策体系解析和后续协同动作。

课程时间

1天

授课方式

讲师讲授、案例解析、小组研讨课程模型

课程内容重点

01宏观研判——十五五时期存量资产盘活的政策窗口与转型逻辑

02国家战略与政策体系解析

03存量资产盘活的国家战略定位

04国办发〔2022〕19号文的核心要义与政策框架

05盘活存量+扩大投资良性循环的顶层设计逻辑

讲师介绍

于哲权

国企转型与资产盘活实战专家

对外经贸大学金融硕士，CFA二级及法律职业资格持有者。18年国企转型、资产盘活及工程投建运实战经验，擅长以产业+工程+资本三位一体视角赋能国企转型，主导多个百亿级项目重组与海外EPC项目，具备深厚的投融资与工程管理复合背景

政府国企建筑工程交通基础设施公共事业

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课程差异说明

本课程页面围绕《存量突围与价值再造：国有企业写字楼与商铺招商策划及资产盘活实战》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 5 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

适用于业务负责人、项目骨干、部门主管和需要统一方法的团队，也适合承担问题识别、方法拆解、现场练习和课后跟进支持工作的关键岗位。

学习这门课可以获得什么收益？

先确认政策口径、现场约束和责任边界，让训练目标更具体；宏观研判——十五五时期存量资产盘活…和国家战略与政策体系解析会被串成一组可练习的合规落地。

课程通常安排多长时间？

课程通常可按1天安排，具体节奏会结合企业培训目标、学员基础和现场安排确认

课程采用什么授课方式？

课程主要采用讲师讲授 + 案例解析 + 小组研讨课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配

国有企业写字楼与商铺招商策划及资产盘活实战