栾庆忠：房地产企业财税处理与税务风险防范

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课程概要

培训时长 : 2天

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课程分类 : 财税管理

课程编号 : 13388

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适用对象

课程介绍

【课程时长】2天

【课程老师】栾庆忠

【课程大纲】

第一部分房地产开发企业收入类项目财税处理

一、房地产销售收入的核算范围

（一）会计确认原则

（二）税法确认原则

1、完工条件

2、各种销售方式下的收入确认

3、会计、增值税、所得税、土地增值税收入确认异同

4、精装修4种合同签订方式的税务处理异同

5、视同销售

6、预计毛利率

7、预计毛利额与实际毛利额

8、租金

9、代收费用

（三）企业所得税、增值税、土地增值税的计税依据

1、预售阶段计税依据

2、完工交付阶段计税依据

3、代收费用计税依据

二、房地产销售收入的财税处理及税务风险案例

（一）分期收款方式销售开发产品

（二）委托销售方式销售开发产品

（三）包销方式委托销售开发产品

（四）售后回购、售后回租

（五）低价出售、免费返租

（六）银行按揭方式销售开发产品

（七） “零首付”

（八） “还本销售”

（九）以房屋抵偿债务

（十）售房赠送家电、车位、汽车、精装修、物业管理费

（十一） “以老带新”销售模式

（十二） “诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理

（十三）价外费用税务处理

（十四）租金收入税务处理

（十五）价格明显偏低或者偏高税务处理

（十六）代收款项

（十七）代建工程的结算收入

（十八）拆迁还房的账税处理

（十九）代垫首付的账税处理

（二十）购房返税的账税处理

（二十一）以转让股权名义转让房地产的账税处理

（二十二）销售折扣、折让和退回的账税处理

（二十三）不征税收入

第二部分房地产开发企业成本费用类项目财税处理

企业所得税税前扣除几大基本原则

二、房地产企业进项税额可抵扣成本费用分析

三、房地产企业五大扣除类项目与成本费用税务稽查常见四大问题

四、开发成本项目、成本归集、分配和结转

五、计税成本的财税处理及税务风险案例

（一）计税成本对象的六大确定原则

（二）会计、税法对成本对象的差异

（三）开发产品计税成本支出的六大内容

（四）开发成本四大分配方法

（五）可以预提的四项成本费用

（六）配套设施的处理

（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理

（八）停车场所的处理

（九）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤

（十）其他成本财税事项

六、费用类项目的财税处理及税务风险案例

（一）利息支出

（二）违约金、收回土地使用权的损失、开发产品整体报废或毁损

（三）土地闲置费

（四）开发产品日常维护、保养、修理等后续支出

（五）拆迁补偿费

（六）佣金或手续费

（七）境外设计费

（八）绿化成本

（九）售楼部、样板间财税处理

（十）红线外支出

（十一）非货币交易方式取得土地使用权，土地成本确定

（十二）工资薪金

（十三）租赁费

（十四）劳动保护支出

（十五）员工服饰费用

（十六）企业之间管理费用

（十七）棚户区改造支出

（十八）固定资产折旧

（十九）无形资产摊销

（二十）长期待摊费用

（二十一）招待费

（二十二）广告费、业务宣传费

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• 栾庆忠：金税四期（智慧税务）时代税务风险管控与合规筹划: 金税四期（智慧税务）时代税务风险管控与合规筹划课程背景：伴随中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》落地，以“金税四期”建设为主要内容的智慧税务建设正式启航，推动税收征管方式从‘收税’到‘报税’再到‘算税’，税收征管流程从‘上机’到‘上网’再到‘上云’，税收征管效能从‘经验管税’到‘以票控税’再到‘以数治税’。“金税四期”以发票电子化为基本内容，主要通过智慧税务、电子发票、大数据共享三方面动作实现。以数治税、金税四期、智慧税务、全电发票（数电票），对纳税人究竟影响几何？网络舆论广泛关注，而作为纳税人，不应受网络言论（甚至是谣言）影响，重要的是构建正确税务思维，正确理解和应对，把握实质，才能做好税务风险管控和合规筹划。金税四期，以发票电子化为基本内容，发票合规仍是重中之重！发票与合同关系紧密，合同是业务的源头并贯穿业务全流程，合同管理是企业完善内部管理体系中的重要一环，是税务风险管理和合规筹划中的重要环节，合同条款的具体内容将直接影响纳税人的税负承担及税款交纳。作为纳税人，在整个业务流程中，必须高度重视发票与合同，管控税务风险，享受节税效应，避免税企争议。课程收益：本课程精选丰富的发票及合同涉税风险与筹划真实案例，每个案例均极具操作性和实战价值。学完本课程，学员可以建立新思维，识别业务全流程中常见税务风险，掌握税务风险管控和合规筹划的基本方法，帮助企业做好税务风险管控并实现节税效益，在工作中实现自我价值。课程时间：2天，6小时/天课程对象：企业财税人员课程方式：讲师讲授.案例研讨.全员参与课程大纲第一讲：构建正确的税务思维，复杂问题简单化栾老师用丰富的案例让大家构建正确的税务思维，正确应对金税四期，高效学习税务实战，在没有“明确文件”下准确“预测”政策，识别税务谣言，事半功倍学税法。（一）有无税务思维的比较，天地之别（二）准确理解税法，事半功倍（三）识别税务谣言，金税四期没那么可怕（四）判断网络文章对错（五）“争议”事项沟通（六）评估稽查应对第二讲：金税四期（智慧税务、发票电子化）时代下企业税务风险挑战与应对（一）请正确理解以票控税和以数治税（二）税务执法新体系、税费服务新体系、税务监管新体系（三）智慧税务建设与发票电子化改革、大数据共享（四）金税四期，金税N期，与你何干？把握金税四期的本质，把心放到肚子里！（五）金税四期其实很简单！打个比方，你就秒懂！（六）金税四期：以发票电子化为基本内容，发票合规仍是重中之重！（七）“新一户式查询”功能显神威，破获电子专票虚开第一案（八）全电发票（数电票）优点、特点（九）全电发票（数电票）重点关注事项及审核要点（十）发票审核四步法，四步轻松解决发票合规审核（十一）金税四期下企业的最佳选择：合法合规！（十二）税收风险预警指标分析，莫要过度关注，重要的还是思维（十三）税务稽查风险的事前管控（1元事前预防＝5元事后投资）（十四）税务稽查风险的事中管控（知己知彼、虚心学习）（十五）税务稽查风险的事后管控（积极救济争取最小损失，总结经验教训防微杜渐）第三讲：真实税案精析：发票涉税风险管控及合规筹划（一）虚开发票的税务风险（二）虚开发票的刑事风险，不是你想的那样（三）虚开发票在税法和刑法上的异同（四）对开、环开、变名虚开、如实代开、挂靠等行为是否属于税法和刑法上的虚开？（五）本是同样的业务为何一个无罪一个获刑14年？（六）涉嫌虚开增值税专用发票罪，检察院为何不起诉？（七）检察院对开票方不起诉，对受票方提起公诉？（八）虚开发票后即作废为何被判虚开发票罪？（九）虚开发票没用为何被判虚开发票罪？（十）公司注销了涉嫌虚开发票也清查（十一）《已证实虚开通知单》应对（十二）自作聪明乱“筹划”引发的发票案（十三）应开票未开票的风险（十四）应取得发票而未取得发票的风险（十五）善意取得虚开的增值税专用发票，企业所得税税前可否扣除？（十六）取得错误的发票没换票但税局认可其税前扣除！纳税人怎么做到的？（十七）取得虚开发票但税局允许其税前扣除！纳税人怎么做到的？（十八）代开被稽查终免于补缴企业所得税！纳税人怎么做到的？（十九）此案虚开发票套取资金，成本费用为何能税前扣除？（二十）上游税局下发已证实虚开通知单，下游企业被认定善意取得！（二十一）怎样在虚开案件中保护自己？（二十二）真业务真发票为何被补税？（二十三）虚开案件合规不起诉适用共性分析第四讲：真实案例精析：合同涉税风险管控及合规筹划（一）某合同条款：无知者无畏，明目张胆虚开发票（二）某合同条款：无知者无畏，多缴冤枉税还要被处罚（三）律师把关过的合同，你以为就没有税务风险吗？（四）企业聘请的是税务砖家还是税务专家，很重要！（五）合同与发票合规筹划，规避刑事风险与税务风险（六）具体合同涉税条款逐项分析及改进建议第五讲：合同、发票、资金、业务四流合规（一）四流合规（二）三方抵账协议、委托收款协议、委托付款协议（三）四流不合一但税法允许抵扣的特殊情形（四）进项管理（五）销项管理第六讲：进项发票风险管控及合规筹划（一）扣税凭证合法合规（8大方面判断）（二）增值税扣税凭证的种类（三）增值税扣税凭证勾选确认（四）不得抵扣进项税额的情形（五）四流合规（单列一讲）（六）农产品抵扣（七）特殊政策（加计抵减、留底退税）（八）增值税与企业所得税在发票上的异同第七讲：发票开具时点风险管控及合规筹划（一）增值税纳税义务发生时间、企业所得税收入、会计准则确认时间的异同分析（二）提前开票与延迟开票的税务风险（三）开票时点常见误区第八讲：兼营、混合销售风险管控及合规筹划（一）兼营、混合销售怎样准确区分？（二）兼营、混合销售在合同签订、发票开具、财税处理上需要注意哪些事项？（三）一表打尽兼营、混合销售各种情形的税务处理（四）兼营、混合销售的错误纳税筹划是怎样的？第九讲：价外费用风险管控及合规筹划（一）熟练运用价外费用相关税法政策。（二）准确判断一项费用（含代收、代垫款项）是否属于价外费用。（三）价外费用的发票问题。（四）押金、保证金是否属于价外费用。（五）财政补贴是否属于价外费用。（六）税务争议事项风险化解方法。（七）合同中的价外费用条款需要特别关注的几点涉税事项。第十讲：视同销售风险管控及合规筹划（一）增值税视同销售政策详解（二）增值税视同销售案例解析（三）增值税视同销售与所得税、消费税视同销售的区别（四）看似视同销售其实不需要视同销售的情形（五）买一赠一业务需要视同销售吗第十一讲：特殊销售方式风险管控及合规筹划（一）销售折扣、折扣销售、销售折让相关税收政策（二）销售折扣、折扣销售、销售折让相关案例解析第十二讲：销售返利风险管控及合规筹划（一）与销售量销售额无必然关系的各项费用的税务处理（二）与销售量销售额挂钩的各种返还收入的税务处理第十三讲：差额征税风险管控及合规筹划（一）一般计税方法差额征税（二）简易计税差额征税（三）应税行为差额扣除需取得的合法凭证（四）差额征税的发票开具（五）差额征税的财税处理第十四讲：简易计税风险管控及合规筹划（一）各类增值税简易征收情形下的税务处理（二）增值税简易征收的税务风险弟十五讲：不可忽视的个人所得税及小税种风险管控及合规筹划（一）个人所得税风险管控及合规筹划（二）房产税、土地使用税等小税种风险管控及合规筹划第十六讲：智慧税务下的合规筹划引以为戒——税筹失败案例思维方法——税筹成功案例（三）税筹境界——润雨细无声还是秋风扫落叶若有特殊行业需求，可加特殊行业内容（见我的其他课纲）

• 栾庆忠：新个税下的政策解读与实务操作: 【课程背景】个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种。《中华人民共和国个人所得税法》自2019年1月1日起施行。此次个人所得税法是自1980年出台以来第七次大修，也是力度最大、影响最为广泛的一次改革：工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费四项劳动性所得首次实行综合征税；个税起征点提高；首次增加子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等专项附加扣除。这次新个人所得税法打造了六个方面的制度创新，第一个是打造了自行申报，第二个是纳税人识别号，第三个是反避税条款，第四个是部门信息共享，第五个是部门协同管理，第六个是纳税信用运用。《国家税务总局关于全面实施新个人所得税法若干征管衔接问题的公告》（国家税务总局公告2018年第56号）、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第707号）、《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号）、《个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）》（国家税务总局公告2018年第60号）、《个人所得税扣缴申报管理办法（试行）》（国家税务总局公告2018年第61号）、《国家税务总局关于个人所得税自行纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2018年第62号）等配套文件陆续发布。此次修法会给纳税人带来哪些影响？个税征管和稽查的重点方向在哪里？作为纳税人，如何理解此次个税改革内容？应该提前做好哪些准备工作，以应对个人所得税法的变化防范个税风险？【课程收益】帮助纳税人充分了解个人所得税新政变化，提前做好准备工作，防范个税风险。【课程时长】2天【课程老师】栾庆忠【课程大纲】第一部分最新个人所得税法及实施条例、专项附加扣除等政策及案例解析明确居民身份的概念和判定标准个人所得税的税率个人所得税税率表工资和薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、以及特许权使用费所得实行综合征税1、怎样理解综合征税？2、扣除项目怎样扣除？子女教育扣除项目内容、标准、适用范围和条件、扣除方法、享受环节、留存资料、注意事项等继续教育扣除项目内容、标准、适用范围和条件、扣除方法、享受环节、留存资料、注意事项等大病医疗扣除项目内容、标准、适用范围和条件、扣除方法、享受环节、留存资料、注意事项等住房贷款利息扣除项目内容、标准、适用范围和条件、扣除方法、享受环节、留存资料、注意事项等住房租金扣除项目内容、标准、适用范围和条件、扣除方法、享受环节、留存资料、注意事项等赡养老人支出扣除项目内容、标准、适用范围和条件、扣除方法、享受环节、留存资料、注意事项等3、常见问题纳税人享受符合规定的专项附加扣除的计算时间怎样确定？专项附加扣除应在预扣预缴时还是在汇算清缴申报时扣除？纳税人同时从两处以上取得工资、薪金所得，怎样办理专项附加扣除？纳税人更换工作单位的，怎样办理专项附加扣除？纳税人未取得工资、薪金所得，仅取得劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，怎样办理专项附加扣除？纳税人在扣缴义务人预扣预缴税款环节未享受或未足额享受专项附加扣除的，可以在当年内向支付工资、薪金的扣缴义务人申请在剩余月份发放工资、薪金时补充扣除吗？报送信息及留存备查资料的规定有哪些？税务机关怎样进行后续管理？其他常见问题4、怎样合理筹划？五、免纳个人所得税六、减征个人所得税七、应纳税所得额的计算（收入、扣除）1、居民个人的综合所得应纳税所得额。2、非居民个人的工资、薪金所得应纳税所得额。3、经营所得应纳税所得额。4、财产租赁所得应纳税所得额。5、财产转让所得应纳税所得额。6、利息、股息、红利所得和偶然所得应纳税所得额。八、纳税申报（预扣预缴、汇算清缴）1、纳税人与扣缴义务人2、纳税申报情形与申报期限3、对综合所得引入年度汇算清缴4、扣缴、退税5、抵免6、预扣预缴方法及案例7、《个人所得税扣缴申报表》8、《个人所得税专项附加扣除信息表》9、《个人所得税年度自行纳税申报表》10、《个人所得税经营所得纳税申报表》11、《个人所得税自行纳税申报表》12、税后工资和劳务报酬还原个税计算原理及案例13、综合所得从月预扣预缴到年度汇算清缴案例九、增加反避税条款1、三种反避税情形2、避税风险3、全国首例对非居民个人间接转让中国境内企业股权征税案4、CRS来了十、各部门协作十一、个税的征收管理十二、优惠政策衔接1、新个税法实施后年终奖攻略2、上市公司股权激励3、保险营销员、证券经纪人佣金收入4、个人领取企业年金、职业年金5、解除劳动关系、提前退休、内部退养的一次性补偿收入6、单位低价向职工售房7、外籍个人有关津补贴二、个人所得税难点热点问题解析及风险应对1、四项劳动性所得综合征税收入额确认扣除项目应纳税额计算2、工资、薪金所得的个税难点热点问题解析及风险应对工资、薪金所得的会计处理误餐补助、午餐补助、职工内部食堂免费就餐、加班餐费、出差餐费补贴，哪些应该代扣代缴个人所得税，哪些可以免征个人所得税？退休人员再任职应符合哪些条件？按“工资、薪金所得”还是“劳务报酬所得”缴纳个人所得税？企业员工取得的哪些福利费收入不属于免纳个人所得税范围？企业向员工发放的实物和有价证券等非货币性福利是否需要代扣代缴个人所得税？企业提供给职工无偿使用自己拥有的资产或租赁资产供职工无偿使用，是否应当征收个人所得税？对个人取得的防暑降温费是否需要计征个人所得税？差旅费补贴（津贴）个人所得税问题企业为职工发放工作服是否征收个人所得税？企业所得税可否税前扣除？个人取得的双薪怎样征收个人所得税？解除与职工的劳动关系给予的补偿怎样代扣代缴个人所得税？对个人提前退养取得的一次性收入如何征税？住房补贴、医疗补贴、医疗补助费、生育津贴个人所得税问题交通、通讯补贴个人所得税问题公务用车制度改革后各种形式的补贴收入征收个人所得税问题企业购买的团体人身意外险是否需要扣缴个人所得税？企业所得税可否税前扣除？“三费一金” 的扣除问题工伤保险待遇个人所得税问题生育保险个人所得税问题个人缴纳的大病医疗保险金是否可以在个人所得税税前扣除？企业为职工购买商业保险个人所得税问题商业健康保险个人所得税试点政策企业与职业年金个人所得税问题个人股票期权所得个人所得税问题3、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得的个税难点热点问题解析及风险应对企业以免费旅游方式给予员工的奖励是否征收个人所得税？取得的董事费、监事费按“工资、薪金所得”还是“劳务报酬所得” 缴纳个人所得税？个人取得专利赔偿所得个税问题剧本使用费个税问题文字作品手稿原件或复印件拍卖所得个税问题企业员工向本企业提供非专利技术取得收入个税问题单位低价向职工售房个税问题4、利息、股息、红利所得的个税难点热点问题解析及风险应对利息、股息、红利所得应纳税额的计算为股东购买汽车、住房等财产性支出派发红股和转增资本股东出资后拿走公司现金长期不归还问题量化资产征收个人所得税问题个人从银行购买理财产品的收益是否征收个税？促进科技成果转化股权奖励上市公司股息红利差别化个人所得税政策股份转让系统挂牌公司股息红利差别化个人所得税政策个人股东获得转增股本个人所得税政策有限公司留存利润不分配，是否征收个人所得税？债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题个人股东按股息红利征税特殊情形5、财产租赁所得的个税难点热点问题解析及风险应对纳税义务人的确认税率财产租赁收入税费和费用扣除应纳税所得额及应纳税额计算转租的个税处理个人出租住房的个税处理个人投资设备的个税处理酒店产权式经营业主的个税处理优惠价格出售房产的个税处理6、财产转让所得的个税难点热点问题解析及风险应对财产转让所得应纳税所得额转让财产的收入额财产原值和合理费用住房转让所得个人转让受赠房产个人转让汽车所得个人取得的拆迁补偿款征收方式特殊规定——非货币性资产投资7、股权转让所得的个税难点热点问题解析及风险应对个人转让股(票)权应按财产转让所得缴纳个人所得税个人转让股票所得的相关问题股权转让协议履行完毕与否的税务处理自然人股权转让的情形股权转让应纳税所得额股权转让收入的构成个人终止经营取得股权转让收入问题股权转让收入的核定转让股权计税依据明显偏低的税务处理个人转让股权原值的八种确定方法分期支付股权转让款缴纳个税时点撤资减资，是否要缴个人所得税？增资引起原股东持股比例变化是否为股权转让？注册资本认缴制下，转让未实缴出资的股权，如何确认其取得股权的原值？个人转让代持股，是否需要缴个税？8、股权激励和技术入股的个税处理的个税难点热点问题解析及风险应对非上市公司股票期权、股权期权、限制性股票和股权奖励的个税处理上市公司股票期权、限制性股票和股权奖励的个税处理对技术成果投资入股实施选择性税收优惠政策9、偶然所得10、个税与其他税种的关系1）企业向个人支付劳务报酬是否需要取得发票？增值税对发票的规定与企业所得税对扣除凭证的规定有何差异？2）个税的计税依据与增值税的关系三、个税筹划风险与方法1、个人所得税征收范围2、应税项目转换3、工资、薪金所得税务筹划4、劳务报酬所得税务筹划5、捐赠的税务筹划6、纳税人身份认定的税务筹划7、个人投资创业企业组织形式选择的税务筹划8、股权激励和股票期权9、利用减免税政策税务筹划10、节税不能乱筹划第二部分社保部分--社保由税务部门统一征收对企业影响及应对根据《国税地税征管体制改革方案》要求，从2019年1月1日起，社会保险费由税务部门统一征收。社保新政及最新动态代收和征收的区别目前现状及因素分析人社部发[2018]25号、国发〔2018〕18号、税总函[2018]176号、税总办发〔2018〕142号、税总发[2018]150号部分省市文件最新动态二、税务局社保征管切实加强征管推进“放管服”改革税务部门征收社保流程三、社保基数与税务信息比对风险数字之间的关联性税务局社保漏洞疑点分析参保单位社会保险费缴费基数构成关于计算缴费基数的具体项目不列入缴费基数的项目社会保险费缴费基数的特殊情况处理缴纳社保与个税的基数是否必须一致？企业如何来平衡税收、社保、工资几者关系？怎么发工资和缴社保、个税对企业有利？四、社保由税务征收后，企业合规化用工成本增加，职工承担费用增加社保缴费基数调整对企业的影响社保缴费基数调整对个人的影响五、税务稽查可以查社保吗？六、在社保费领域有违法失信行为的责任人会被采取哪些惩戒？七、社保稽核社保稽核政策社保稽核流程哪些企业容易遇到社保稽核？社保稽核的内容由原社保局负责的企业以前年度少缴、没缴的社保是否纳入稽核范围?八、企业社保的补缴会不会追补以前年度少缴的社保？会不会有罚款？九、税务征收后社保登记、申报、缴纳影响及风险应对14策（重点核心部分，保密）社保登记、申报、缴纳如何合理的“避”社保？栾老师给你14策！不纠缠于细枝末节，给你本质上的“避保大法”社保缴纳的几个误区（别多缴社保）十、社保其他相关问题未缴纳社保的工资可以在企业所得税前扣除吗？异地以个人名义缴纳社保能否在个税前扣除？聘用外国人需要给他办理社保和公积金吗? 为非本公司员工代买社保，如何操作才合规？社保其他涉税问题社保划归税务从2019年1月1号征收，会不会有过渡期？是否会出现部分地方由于整体养老金相对比较充分，在执行上面会选择稍微松一点的执行？工资、劳务这个可以共存吗？还是只能二选一？劳务有没有什么最高比例限制？假设我开了一家公司100%公司都是劳务关系？法律上是可行的吗？现在人社局或者税务部门的动态? 农民有新农合可以不缴纳社保吗？社保纠纷法院判例社保征管专家电话会议内容解密企业住房公积金十一、社保税务征收后未来政策展望

• 栾庆忠：合同涉税风险分析与筹划应对: 【课程背景】合同管理是企业完善的内部管理体系中的重要一环，是税务风险管理中的重要环节，合同条款的具体内容将直接影响纳税人的税负承担及税款交纳。作为纳税人，在签订合同时，需要关注相关合同条款的拟定，以享受减税效应，避免争议。【课程收益】本课程精选数十个合同涉税风险与筹划案例，每个案例均极具操作性和实战价值。学完本课程，学员可以识别企业经济合同中常见税务风险，掌握利用合同规避税务风险和纳税筹划的基本方法，帮助企业做好税务风险管控并实现节税效益，在工作中实现自我价值。【课程时间】2天，6小时/天【课程对象】企业财税人员【课程方式】讲师讲授.案例研讨.全员参与【课程老师】栾庆忠【课程大纲】第一讲：真实案例告诉你合同条款涉税风险有多大（一）某合同条款：无知者无畏，明目张胆虚开发票（二）某合同条款：无知者无畏，多缴冤枉税还要被处罚（三）律师把关过的合同，你以为就没有税务风险吗？（四）企业聘请的是税务砖家还是税务专家，很重要！第二讲：通用合同涉税条款风险分析与筹划应对（一）企业名称和相关信息的准确性（二）根据交易的实质来描述合同标的（三）合同价款相关条款约定要明确(特殊情况下价款或报酬确定方法的规定、价外费用、混合销售、兼营等)（四）代扣代缴费用的约定（五）发票条款要特别重视的三大纪律八项注意（六）税费的承担方式约定（七）履约地点和方式（八）违约金条款（九）涉税担保条款（十）具体合同涉税条款逐项分析及改进建议（十一）合同涉税条款示例讲解（十二）合同无效、撤销、解除、违约涉及的税收问题（特别要关注无效性涉税条款）（十三）合同、发票、资金、业务四者的关系第三讲：采购合同涉税条款分析与筹划应对（一）供应商提供发票的时间要求（二）明确供应商提供发票类型的要求（三）明确供应商对发票问题的赔偿责任（四）在采购合同中要避免出现具有风险的合同条款（五）采购合同的运费（六）采购礼品合同（七）在固定资产采购合同中是否明确增值税专用发票类型（八）合同中要明确合理损耗的范围，否则将产生税企纠纷（九）签订采购合同时，在合同中不能出现违约金跟销售额挂钩的违约金条款（十）环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的合同涉税问题（十一）采购供应商的选择（十二）集中采购三种模式的税务风险第四讲：销售合同涉税条款分析与筹划应对（一）销售合同节税三大思路（二）各种销售方式下的增值税纳税义务发生时间（三）因故未签合同情况下怎样补签合同？（四）分期付款设备买卖合同问题（五）试用买卖合同问题（六）所有权保留条款（七）产品保修期条款（八）定期收取租金（或按收入比例分成），双方约定合同期满货物所有权转移（或不转移）：买卖合同还是租赁合同？（九）质保金条款（十）特殊动产交付方式（十一）特殊动产买卖的税务处理（十二）签订销售合同时的税务筹划第五讲：技术转让许可合同涉税条款分析与筹划应对（一）增值税涉税条款（二）企业所得税涉税条款第六讲：广告宣传合同涉税条款分析与筹划应对（一）《广告法》相关规定（二）文化事业建设费的处理（三）增值税的处理（四）企业所得税的处理（五）广告合同签订技巧（六）关注广告合同的合法性（七）广告宣传活动中的税务风险第七讲：租赁合同涉税条款分析与筹划应对（一）租赁业主要涉及缴纳的税种（二）合同条款与增值税发票（三）租赁价格条款（四）关于宾馆出租会议室的适用税目、税率问题（五）私车租赁问题（六）免租期问题（七）租赁房屋修缮的税务问题（八）建筑企业租赁设备（九）总公司管理出租分公司不动产，分公司收租金问题？（十）转租合同问题（十一）融资性售后回租、融资租赁问题（十二）收取租金方式问题（十三）购物中心经营模式下租赁条款涉税问题（十四）租赁过程中收取物业管理费、水电费及其他费用问题（十五）超低价租赁是否一定要被调整（十六）向承租方收取的保证金、押金（十七）租赁合同与承包经营合同的区别（十八）如何认定“承包经营”中的纳税人？第八讲：加工承揽合同涉税条款分析与筹划应对（一）合同分别记载金额节税（二）产品自产还是加工的选择（三）将“租赁合同”变成“委托加工合同”第九讲：运输合同涉税条款分析与筹划应对（一）谁承担运输？（二）代垫运费条款（三）运输合同与虚开发票的风险（四）业务与运输费发票不对应且运输公司不配合的补救第十讲：委托合同、行纪合同涉税条款分析与筹划应对第十一讲：赠与合同涉税条款分析与筹划应对（一）企业所得税的处理（二）增值税的处理（三）避免被视同销售第十二讲：股权转让合同涉税条款分析与筹划应对（一）不按税法规定签订合同多缴税（二）股权平价、低价转让涉税问题（三）纳税人就股权转让纳税时，要特别注意七点问题（四）变资产转让为股权转让涉税问题（五）股权转让协议履行完毕与否的税务处理（六）在转让协议中约定由受让方承担个人所得税的涉税问题（七）转让方获取的对赌补偿的个人所得税问题（八）一般性税务处理与特殊性税务处理第十三讲：劳务派遣合同、劳动合同涉税条款分析与筹划应对（一）劳务派遣合同税收风险防范（二）劳务报酬合同税收风险防范（三）劳动合同条款涉税问题第十四讲：关联交易合同涉税条款分析与筹划应对（一）关联交易合同涉税政策（二）“价格明显偏低且无正当理由”和“未按照独立企业之间业务往来作价的关联业务往来”（三）关联方之间收取（支付）服务费用的涉税风险第十五讲：借款合同涉税条款分析与筹划应对（一）所得税风险（二）增值税风险第十六讲：建筑施工合同涉税条款分析与筹划应对（一）阴阳合同（二）建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金（三）保证金（四）建筑行业中挂靠工程（五）建筑行业中转包问题（六）建筑业混合销售与兼营问题（筹划中讲）（七）总包收取管理费、配合费、服务费的税务风险（八）总承包方统一购买建筑材料由分包方领用的税务风险（九）专业分包合同条款（十）合同与业务流、资金流、发票流（十一）甲供工程选择不应只看税负，绝大部分人忽视掉了第十七讲：商品房销售合同涉税条款分析与筹划应对（一）精装修条款（二）面积补差条款（三）视同销售风险条款（四）质保金第十八讲：土地使用权合同涉税条款分析与筹划应对（一）交付土地时间条款（二）签订了购买土地协议，但并未取得土地是否缴纳土地使用税？（三）无偿划拨土地税前可否摊销？课程总结与答疑解惑

栾庆忠：房地产企业财税处理与税务风险防范

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