课程概要
培训时长 : 1天
课程价格 : 扫码添加微信咨询
课程分类 : 预算管理
课程编号 : 5424
面议联系老师
适用对象
物业业务人员
课程介绍
【课程大纲】
- 物业企业全面预算流程
1、预算编制的基本流程：
1）业务计划制定
2）人力资源定编
3）人工成本费用测算
4）能耗费用分析
5）运维成本测算
6）业务支持费用编制
7）专项计划费用设定
8）数据汇总等基本流程
2、预算编制的阶段性要求
1）入住交付期和正常成熟期分开编制
2）以日常业务计划为主导
3）关注定额与变量，数据化定量化
4）明确预算明细项目
5）可检测、可评价、能考核；
- 全面预算的原则与维度层次
- 全面预算的原则
1）、 标准统一原则
- 实事求是原则
3) 上下贯通原则
- 全面预算的层次
1）总部——以战略规划为指导以业务计划为导向
2）分公司——以平衡发展为目的
3）管理处——资源配置需要整合
3 、全面预算编制四个维度：
- 财务经营维度
- 运营管理维度
- 团队发展维度
4) 客户关系维度
- 全面预算的内容
- 入住期预算
- 管理处预算
（1）费用收缴计划
（2）前期开办费计算
（3）人力资源配置计划
（3）物资采购计划
（4）固定资产采购计划
（5）工程计划
（6）维保计划
（7）绿化改造计划
（8）社区活动计划
- 公司部门预算
- 人力资源配置计划
- 物资采购计划
- 固定资产采购计划
- 业务招待计划
- 差旅计划
- 聘请中介机构计划
- 会议计划
- 成熟期预算
- 收入预算方案
- 管理费收入
- 地面停车费
- 地下停车管理费
- 其他有偿收入
- 支出预算
（1）工资福利费及行政办公费用
（2）公共设施维护及清洁费用
（3）绿化费用及社区文化费用
（4）公共水电费及折旧费用
（5）公共责任及设备险
（6）顾问成本、管理酬金及税金
四、预算执行监控
1、预算执行的动态监控
2、预算执行的督促评价
3、预算执行的风险控制
胡冬梅老师的其他课程
- • 胡冬梅：物业公司成本管控
- 【课程背景】一个物业公司要持续地发展下去，在落实收入的同时，必须要控制支出，合理运用管理费开支，控制各项费用成本，真正做到“量入为出、收支平衡”。 为确保物业公司对物业的正常维修保养，给业主（租户）提供良好的服务，物业公司需在物业管理中，合理配置人员、物料及相关设施设备，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及设备维护及更新成本管控方面需要更加精细化，加强成本项目的性价比量化测算，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等方面。 【课程时长】6小时 【课程大纲】一、物业成本的构成1、人力成本2、物资成本3、能耗成本4、成本临界控制二、物业管理的业务模式（一）、自营方式1、物业管理各岗位人员配置1）、公共事务人员劳动定额2）、保安人员劳动定额3）、机电维修人员劳动定额4）、清洁人员劳动定额5）、园林绿化部人员劳动定额（二）、出包方式1、专项业务单一外包2、组合外包三、物业成本核算要求1、成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则2、成本子目分类1）物业管理类成本2）物业经营类成本3）物业大修类成本4）非生产经营类成本3、主营业务成本及期间费用核算1）主营业务成本①“物业管理成本”②“物业经营成本”③“物业大修成本”其他业务支出期间费用成本精益控制方法下的核算要求物业管理成本预算 四、物业成本的管控措施1、人力资源管理1）提高员工工作效率2）专业、规范的操作流程培训3）合理、科学定员分配，落实定编定岗①分工不分家团队合作②实行一人多岗，一专多能、一人多用4）技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。5）增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。6）人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。7）减少人员流动率2、物资采购管理1）物资采购性价比控制、合理询价2）合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。3）降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。4）保证进货品质，使用后评价制度5）严格采购验收、定期盘点制度6）区域选定供应商评分、筛选及选定7）招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本3、物品使用控制1）一次性物品的标准用量控制2）物料消耗的月底分析制度3）建立依旧换新制度，一对一进行交换。4）建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用5）实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险4、设施设备的维修和保养1）物业公司设备清查制度2）设备定期维护维修专人负责制度3）加强日常的保养和定期检修报批制度①日常设备专属使用人员维护评比②做到小坏小修，随坏随修③外部维修报批登记及配件验旧换新制度5、能源管理（减少不必要能源浪费）1）防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况2）采用高效能泵体和先进变频设备节约能耗3）培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。4）提高电能计量正确性和电费核算的准确性。6、物业人员考核制度1）七勤考核①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥脑勤⑦笔勤2）物业工作月报五、成本控制中禁忌的矫枉过正事项1、控制成本影响服务质量。2、减少物品投放量。3、只追求价格，降低产品质。4、减少服务项目，降低服务品质。5、控制成本，勿把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。④⑤⑥⑦ 1）制定设备维修和保养计划； 2）项目与工程部良好配合使计划得以落实； 3）杜绝提前报损，造成更大浪费； 4）避免设备老化、低值易耗品陈旧。
- • 胡冬梅：建筑、房地产业税务风险排查与节税规划
- 课程时间：2天，6小时/天课程对象：企业财务总监、财务经理、财务主管、财务人员、企业负责人课程背景：房地产企业的涉税风险主要体现在一个”既要高收入又要少纳税”这个矛盾体中，在对房地产企业的税收治理中，执法部]也查处了一些违法偷逃税款的伎俩，绝大部分的经营者都是有"底线”的。其实，在现行税收政策下房地产开发企业的税负是可以依据交易安排合法减轻的。要进行合理筹划的前提条件是：先弄懂相关税收政策，以及高税负的原因，再进行交易上的合理安排。大部分建筑房地产企业财税人员对增值税把握不透，思维混乱，很多建筑企业取得的发票不合规，有的企业可能学会了一些节税“皮毛”，没有把握住“实质”，更没有构建起正确的增值税思维。开票系统升级、金税三期发力、联合惩戒、黑名单、“互联网+税务”等严征管模式下，税务稽查方式改变，稽查力度更大、稽查目标更精准，建筑房地产企业最大的税务风险莫过于增值税发票税务风险，而防范增值税发票税务风险又必须精通增值税政策并灵活运用。而对于房地产企业来说,一笔业务同时涉及增值税、企业所得税、土地增值税等多税种，税务风险更是不可忽视！课程收益：全面理清房地产建安行业是涉及的税种了解房产建安行业的税种规范、纳税计算明晰房产建安行业业务中涉及的问题处理、操作技巧掌握房地产从拿地、设计、施工、装修，再到销售、自持等各个环节的税收筹划相关知识课程时间：2天，6小时/天课程对象：企业财务总监、财务经理、财务主管、财务人员、企业负责人课程方式：讲师讲授.案例研讨.全员参与 课程大纲 模块一、新环境下的房企税收风险 一、合同控税与合法凭证管理1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：1）国地税合并2）金三监控及关联事项3）遗留问题、老项目、老税率4）发票联网、严打虚开5）纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒2、合同在税收管理中的重要性1) 合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）2) 挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行3）三方抵账协议、委托收款协议、委托付款协议4）四流不合一但税法允许抵扣的特殊情形3、防范虚开发票是关键1）发票新系统带来的税务风险2）虚开发票的税务风险及刑事风险3）虚开发票后即作废为何被判虚开发票罪4）虚开发票没用为何被判虚开发票罪5）应取得发票而未取得发票的风险6）“对开”和“环开”专用发票7）公司注销了涉嫌虚开发票也清查8) 《已证实虚开通知单》应对4、善意取得的运用及真实交易的证明1）真业务真发票为何被补税2）应开票未开票的大风险3) 合法凭证如何掌握4) 确实无法取得合法凭证的补救5）严守四流一致（付款方向与方式）5、税负预警如何应对1）、税负率的定义2）、企业增值税行业预警税负率3）、几大预警指标解析 二、征地方式与税务规划：1、招拍挂（主体变更、红线外、返还）2、拆迁补偿方式要点3、股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）4、合作开发模式5、限地价竞配建6、前期规划许可与清算对象确定7、土地出让金返还 三、开发成本的轨迹策划（一）前期工程、基础设施、公共配套预算1．七通一平2．规费3．绿化与景观4．配套设施（二）建安成本预算1．地基基础工程2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）3．装修工程（三）工程承包方式选择中的筹划：1、EPC模式2、建筑工程承包、3、甲供材料限制四、融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）1、利息发票开具时间2、计提未到支付期的利息是否调增所得3、混合性投资4、同期利率五、销售环节的税务规划（促销方式选择）：1、设立销售公司分解增值率是否可行2、先投资或分立再转让股权是否可行3、赠送装修如何运作4、免物业、免契税、定金返息、老带新5、商铺售后回租6、视同买断、超基价分成7、组建销售部与委托代销的决策8、租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）9、往来账中的税务风险防控：⑴ 股东借款年末未归还⑵ 无偿出借资金⑶ 负债科目隐瞒收入⑷ 无法支付的应付款⑸ 预收款转收入时间违约金专题 模块二、建筑业税收风险管控一、建筑业增值税纳税义务发生时间风险防范1、发票开具时间点和收付款2、异地施工预缴税款及涉税风险规避3、增值税计税方式的选择及预缴税款核算4、项目结束留抵税款的处理5、商砼采购与水泥采购有无关系二、建筑业合同涉税风险1、合同经济行为分拆与业务内容涉税风险1）资质共享问题2）业务模式与组织架构管理3）外购材料设备模式的管理4）“甲供工程”、清包工模式的管理5）材料设备内部调拨或内部租赁模式6）自制材料模式2、建筑业的经营方式及合同类型（EPC合同与施工承包合同的判定）1）EPC 工程总承包项目2）BT、BOT、PPP模式税收问题3）总价合同、固定单价合同、成本加成4）联营合作项目（挂靠经营）5）项目经理承包制3、混合销售特例及兼营行为行为的涉税分析4、三包一靠的涉税处理2）专业分包和劳务分包风险3）建筑劳务外包和劳务派遣的选择4）转包风险5、合同的相对方及三流一致的约束 三、降税率后对建筑业的影响及风险1、合同实施期限及结算方式2、合同义务及纳税义务发生时间3、跨期合同（老项目）与征收方式变化4、降税率时点的迟延纳税风险5、劳务人工成本的筹划及用工合同类型 模块三、建筑房地产行业的税务筹划方法一、税收筹划技术的应用1、利用临界点筹划2、一般计税与简易计税合理选择筹划3、供应商和分包商的选择筹划4、工程与劳务分包的筹划5、兼营与混合销售、价外费用的筹划6、改变挂靠经营模式7、甲供工程合理筹划8、组织架构的合理安排9、转变融资模式10、关联交易的筹划二、资产剥离与重组：1、合并与分立2、股权转让3、投资4、租赁5、增资与股权转让三、分税种税务筹划及预测（一）、增值税预算及预缴1、销项税额测算与销项抵减1）建筑、房地产开发企业增值税纳税义务发生时间2）建筑、房地产开发企业增值税、企业所得税收入、会计准则确认时间的异同分析3）建筑、房地产开发企业提前开票与延迟开票的税务风险4）开票时点常见误区八、混合销售与兼营业务票据风险应对5）建筑、房地产开发企业兼营业务与混合销售的税务风险①兼营、混合销售怎样准确区分？②兼营、混合销售在合同签订、发票开具、财税处理上需要注意哪些事项？③兼营、混合销售的错误纳税筹划是怎样的？6）建筑、房地产开发企业价外费用的税务风险①熟练运用价外费用相关税法政策，准确判断价外费用。②价外费用的发票问题。③押金、保证金、财政补贴是否属于价外费用。④税务争议事项风险化解方法与合同中的价外费用的涉税事项。7）建筑、房地产开发企业视同销售的税务风险①增值税视同销售政策详解②增值税视同销售与所得税视同销售的区别2、进项税额测算：1）购建固定资产2）期间费用3）成本中服务费（设计、监理等）4）外购材料5）工程大包6）甲供工程7）其他费用进项税额的抵扣风险1）扣税凭证合法合规（8大方面判断）2）增值税扣税凭证的种类3）增值税扣税凭证抵扣期限4）不得抵扣进项税额的情形5）四流合规（单列一节）6）不动产抵扣7）农产品抵扣8）特殊政策（二）、企业所得税预算1．未完工阶段-预计毛利2．完工阶段-毛利差3．期间费用预算4．开发项目出售与自持租赁税负比较5．总体税负（三）、土地增值税税负测算1．不同类别产品清算收入确定2．不同类别产品成本分摊3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响4．装修成本的扣除5．税金附加计算6．增值额与增值率7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）（四）、企业所得税与土地增值税主要口径差异1．土地成本1）销售额差额计税2）公共配套设施3）拆迁补偿费支出涉税4）契税计算依据2．开发间接费1）代收的办证等费用是否缴税？2）建设方支付的赔偿款、提请竣工奖、优质工程奖是否缴税？3）房地产公司代收的有线电视施工费是否缴税？4）燃气初装费3．开发费用1）老项目怎么选择计税方式？2）销售额差额计税的15个税务风险3）预缴税款的计算基数4）加计扣除与预提的计算基数5）同一《施工许可证》下既有普通住房，又有别墅的计税方法利息支出1）利息扣除的条件2）代垫首付3）销售退回、销售折让4）购房返税5．车位的买与送1）车库、车位的销售处理2）买房送车位、买房赠车、买房送“苹果” 、买房送物业费等类似业务税务处理3）精装房的销售4）车位的成本扣除6．营销设施1）售楼处的饼干、糖等免费食品需要视同销售吗？2）售楼处以老带新送礼盒需要视同销售吗？3）售楼处送黄金挂坠需要视同销售吗？4）售楼处、样板间的处理7、持有与自用、出租等问题涉税1）自行开发开发产品转为固定资产后再销售问题2）开发项目出租和自用处理问题3）开发项目自用、出租、回租、转租、免租处理问题4）代建工程财税操作5）预售环节收取的预收房款以及定金、订金、诚意金是否缴税？6）未履行房屋销售合同约定而没收的定金、解除合同而收取的违约金是否征税？7）公共配套设施移交相关部门是否视同销售？
- • 胡冬梅：工程项目预决算、审计和成本管控
- 【课程大纲】工程项目五算的含义项目投资估算工程项目设计概算工程项目施工图预算工程结算和竣工结算工程项目的竣工决算二、工程总承包项目的风险因素与风险管理1、客观风险1)自然灾害2)社会政治风险3)经济风险2、道德风险1)业主不付款或拖延付款2)分包商故意违约3）承包商参与工程的各级管理人员有不诚实或违法行为3、技术能力不足或心理因素的风险4、EPC项目的风险管理三、投资项目前期各环节审计的内容1、前期决策的程序的合规性2、工程立项流程审计3、设计（勘察）管理审计内容1）、委托设计（勘察）管理的审计2）、初步设计管理的审计3）、施工图设计管理的审计4）、设计变更管理的审计5）、设计资料管理的审计4、招投标审计内容1) 检查、监督工程项目招标条件是否完备2) 审核标底计算的准确性3) 检查监督中标单位的确定流程4) 审查中标单位，对其作出作出全面评价5) 检查工程承包合同的签定及执行情况四、投资项目执行各环节审计的内容1、合同管理审计的内容2、设备和材料采购审计3、工程管理审计内容4、工程造价审计内容5、竣工验收审计内容6、财务管理审计内容7、后评价审计内容五、工程项目承包合同的计价方式1、固定费率，材科按实调整2、固定总价3、固定单价4、可调单价5、各计价方式的风险敞口六、工程总承包项目合同的变更1、工程变更原因、目的及内容2、工程变更的条件3、工程变更的处理程序4、工程变更的价款确定5、工程总承包项目合同的索赔
添加企业微信
1V1服务，高效匹配老师
欢迎各种培训合作扫码联系，我们将竭诚为您服务
胡冬梅