全周期经营与数字化实战：提效降本、盘活资产、数字化落地

全周期经营认知与战略转型需要现场演练支撑，对象、步骤和检查点会在训练中逐步明确

2天 销售管理
授课讲师： 于哲权 · 国企转型与资产盘活实战专家
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课程大纲

全周期经营操盘与盈利能力建设（上午，3小时）

一、全周期经营认知与战略转型
  • 房地产与城市运营企业的全生命周期经营逻辑
  • 1. 从拿地—开发—销售—运营—退出的全链条价值创造逻辑
  • 2. 增量扩张转向存量提质阶段的全周期经营挑战与应对
  • 3. 天恒基两主一辅产业格局下的全周期经营框架构建
  • 从项目思维到经营思维的角色转型
  • 1. 经营型项目总的三大核心能力：财务思维、运营思维、风险思维
  • 2. 全周期经营的关键节点管控：投前研判、投中管控、投后运营
  • 3. 经营思维落地的组织保障与考核机制设计
  • 十五五战略窗口期与天恒基发展机遇
  • 1. 《城市更新十五五规划》23项重点任务与14项重大工程解读
二、盈利能力建设的核心路径与关键指标
  • 盈利能力的关键指标体系
  • 1. 利润率、回款率、现金流回正三大核心财务指标的内涵与联动关系
  • 2. ROE（净资产收益率）分解与杜邦分析法在经营决策中的应用
  • 3. 从财务指标到经营行为的解码：如何将指标压力转化为管理动作
  • 降本增效的三条核心路径
  • 1. 供应链优化：天恒基供应链公司优化供应渠道、压减采购成本、全面市场询价的实践
  • 2. 数字化管控：从事后核算到过程管控的成本管理转型
  • 3. 精细化运营：全周期视角下的费用管控与资源优化配置
  • 从专业管控到经营管控的能力跃迁
  • 1. 项目总的财务指标意识培养：读懂三张报表（资产负债表、利润表、现金流量表）
三、全周期经营沙盘推演与实战模拟
  • 沙盘推演：天恒基某典型项目的全周期经营方案设计
  • 1. 项目概况与经营目标设定：从投资决策到运营退出的全周期规划
  • 2. 各组制定全周期经营方案：投资测算、成本管控、销售策略、运营计划
  • 3. 经营方案汇报与交叉点评：互评+讲师点评+优化建议
  • 全周期经营的关键决策点模拟
  • 1. 投资决策阶段：土地研判、可行性分析、投资节奏把控
  • 2. 运营管理阶段：成本偏差分析与纠偏、现金流管理与预警
  • 3. 退出阶段：资产估值、退出时机选择与退出方式决策
  • 盈利能力提升的30天行动计划框架
  • 1. 回到岗位后的盈利能力诊断清单

总结（一）

内容重点
  • 掌握了盈利能力建设的三大核心指标与三条降本增效路径
  • 通过沙盘推演，初步具备了全周期经营方案的设计能力与关键决策能力

AI数字化经营工具——测算与动态成本线上管控实操（下午，3小时）

一、数字化转型趋势与企业数字化战略
  • 房地产与城市运营企业数字化转型的趋势与挑战
  • 1. 十五五央企数智化转型投入超2万亿元的全域铺开趋势
  • 2. 从十四五试点示范到十五五全面覆盖的转型深度与广度提升
  • 3. 天恒基数字化转型的现状诊断：智慧园区管理平台建设、数据分散缺乏分析的痛点
  • 兵团国有企业数字化转型的政策要求与实践路径
  • 1. 兵团以数字化、智能化为突破口，加快形成创新驱动的国有企业发展新格局的战略部署
  • 2. 中新建数字公司的五大职责使命：数字化转型支撑者、创新驱动领军者、数据基础设施建设者、数据资源产品供给者、数据安全保障者
  • 3. 兵团国有企业数字化转型的梯度培育与全面覆盖路径
  • 数字化工具选型与落地策略
  • 1. 数字化工具选型的三匹配原则：匹配业务、匹配组织、匹配阶段
二、AI辅助项目测算实操
  • 项目投资测算的核心逻辑与关键参数
  • 1. 投资测算的三 core模型：Core Revenue（收入）、Core Cost（成本）、Core Return（回报）
  • 2. 关键参数体系：土地成本、建安成本、期间费用、税金、利润率
  • 3. 敏感性分析的变量识别与阈值设定：售价、成本、去化速度的敏感性排序
  • AI工具在土地研判与投资决策中的应用
  • 1. AI辅助土地价值研判：区位分析、市场对标、竞争格局
  • 2. AI辅助成本快速估算：基于大数据的建安成本对标与预测
  • 3. AI辅助收益预测：市场趋势研判与项目回报预测
  • 实操
  • 演练：利用数字化工具完成项目测算模型
三、动态成本线上管控实操
  • 动态成本管控的核心逻辑
  • 1. 从事后核算到过程管控的成本管理理念转型
  • 2. 动态成本管控的三全原则：全过程、全要素、全员参与
  • 3. 动态成本 vs 目标成本：偏差识别、预警机制与纠偏措施
  • 线上成本管控系统的搭建与关键节点
  • 1. 成本管控系统的模块架构：预算管理、合同管理、变更管理、结算管理
  • 2. 关键管控节点：拿地成本、设计变更、招标采购、施工签证、结算审核
  • 3. 成本数据的标准化与业财一体化：打通业务数据与财务数据的壁垒
  • 梳理三、动态成本线上管控实操的适用场景、输入输出和使用边界
  • 演练：动态成本录入、监控与预警

总结（二）

内容重点
  • 理解了十五五数字化转型的战略趋势与兵团国企的数字化要求
  • 掌握了AI辅助项目测算的核心逻辑与实操方法，能够独立完成测算模型搭建

存量业务盘活与政策红利兑现——老旧小区改造、康养配套、资产运营、保租房补贴（上午，3小时）

一、老旧小区改造的规建管一体化实施
  • 城市更新十五五规划的政策红利与市场机遇
  • 1. 十五五新开工改造城镇老旧小区11.5万个的政策目标与资金安排
  • 2. 2026年中央预算内投资城市更新专项资金970亿元的重点支持方向
  • 3. 老旧小区改造的民生工程定位与市场化运作空间
  • 老旧小区改造的规建管一体化工作模式
  • 1. 规划阶段：前期调研、需求分析、方案设计、居民意愿征询
  • 2. 建设阶段：资金筹措、工程组织、质量管控、进度管理
  • 3. 管理阶段：长效管理机制、物业管理引入、社区治理创新
  • 老旧小区改造的资金筹措与盈利模式
  • 1. 资金来源的三驾马车：财政资金、社会资本、居民出资
二、康养配套开发与全生命周期运营
  • 健康中国战略下的康养产业机遇
  • 1. 从十四五积极应对人口老龄化到十五五健全养老事业和产业协同发展政策机制的政策演进
  • 2. 康养产业政府保基本、市场提品质、社会广参与的供给格局
  • 3. 天恒基康养业务布局：医养结合模式、全生命周期运营平台的建设路径
  • 康养配套项目的投资测算与盈利模式
  • 1. 康养项目的重资产 vs 轻资产模式选择与适用条件
  • 2. 康养项目的会员制产权销售+持续运营等盈利模式分析
  • 3. 康养项目的投资回报周期与现金流管理要点
  • 康养资产的运营管理与服务标准化
  • 1. 康养运营的医、康、养、乐、农、旅、智一体化服务体系构建
三、自持资产运营与系统性盘活
  • 自持资产的分类管理与价值评估
  • 1. 自持资产的分类维度：业态类型（商业/办公/工业/住宅）、运营状态（闲置/低效/高效）
  • 2. 资产价值的评估方法：收益法、市场法、成本法的适用场景
  • 3. 资产盘活的优先级排序：基于盘活难度与价值提升空间的矩阵分析
  • 资产盘活的核心方法论与操作流程
  • 1. 资产盘活五步法：市场调研→精准定位→硬件升级→招商运营→持续优化
  • 2. 资产盘活的差异化策略：不同业态、不同区位的针对性方案
  • 3. 资产盘活的风险管控：法律风险、财务风险、运营风险
  • 天恒基资产盘活经典案例深度复盘
  • 1. 恒裕国际大厦：从闲置到入驻率90%以上，引进携程四星酒店及KTV、餐饮、娱乐、教育培训等多业态的操盘逻辑
四、保障性租赁住房补贴申领实操
  • 保障性租赁住房政策解读
  • 1. 保障性租赁住房的对象标准：新市民、青年人，建筑面积不超过70平方米，租金低于同地段同品质市场租金
  • 2. 保障性租赁住房的多元供给方式：新建、改建、改造、租赁补贴、闲置住房改造
  • 3. 中央补助与税费减免政策：中央财政对符合规定的建设任务予以补助
  • 补贴申领的全流程实操
  • 1. 政策研究阶段：政策文件的全面梳理与关键条款解读
  • 2. 项目申报阶段：申报材料的准备、项目条件的匹配、申报窗口的把控
  • 3. 部门对接阶段：住建、财政、发改等多部门的协调与沟通技巧
  • 4. 资金到位阶段：资金拨付流程、使用规范与后续监管要求
  • 天恒基保租房成功案例深度复盘

总结（三）

内容重点
  • 掌握了老旧小区改造规建管一体化的工作模式与市场化运作方法
  • 理解了康养产业的战略机遇、投资测算与运营管理要点
  • 掌握了资产盘活的五步法方法论，深度复盘了天恒基两大经典案例

置业资产招商销售与盈利能力闭环（下午，3小时）

一、资产招商策略与实战
  • 商业资产招商的核心逻辑
  • 1. 招商的三先原则：先定位、先调研、先算账再招商
  • 2. 招商的精准匹配逻辑：业态匹配、品牌匹配、客群匹配
  • 3. 从招商到选商的升级：从被动招商到主动选商的策略转变
  • 招商全流程与关键管控节点
  • 1. 招商前期：市场分析、目标客户画像、招商政策制定
  • 2. 招商中期：招商渠道拓展、招商推介、商务谈判
  • 3. 招商后期：签约入驻、运营服务、以商招商的良性循环
  • 招商团队的组建与激励
  • 1. 招商团队的能力模型：市场洞察力、谈判能力、资源整合能力
二、资产销售技巧与去化策略
  • 当前市场环境下的销售策略创新
  • 1. 市场研判：当前房地产市场的周期特征与趋势判断
  • 2. 策略创新的三个方向：精准营销、渠道创新、产品适配
  • 3. 从等客上门到主动出击的销售模式转型
  • 客户需求分析与精准营销
  • 1. 客户画像的构建方法：数据驱动 vs 经验驱动的客户洞察
  • 2. 精准营销的四匹配：产品匹配、价格匹配、渠道匹配、时机匹配
  • 3. 大客户销售技巧：关系建立、需求挖掘、方案呈现、异议处理、成交促成
  • 销售全流程管理与去化加速
  • 1. 销售漏斗管理：从线索→意向→谈判→签约→回款的全流程管控
三、盈利能力闭环管理
  • 构建招商—运营—增值—退出的盈利闭环
  • 1. 招商环节：精准定位决定资产基础价值
  • 2. 运营环节：持续运营决定资产增值空间
  • 3. 增值环节：资产改造与业态升级实现价值跃升
  • 4. 退出环节：时机选择与方式决策实现价值变现
  • 资产全生命周期的现金流管理
  • 1. 现金流管理的三平衡：收入与支出的平衡、短期与长期的平衡、风险与收益的平衡
  • 2. 现金流预测与压力测试：不同情景下的现金流模拟与应对预案
  • 3. 融资工具的创新应用：CMBS、类REITs、持有型不动产ABS等
  • 盈利能力的关键指标监控与持续优化
四、课程总结与30天行动计划
  • 两天课程核心知识体系回顾
  • 1. 全周期经营的战略认知与盈利能力建设框架
  • 2. AI数字化工具在测算与动态成本管控中的实操要点
  • 3. 存量业务盘活的四大场景与政策红利兑现路径
  • 4. 资产招商销售与盈利能力闭环管理的实战方法
  • 各小组回到岗位后的30天行动计划制定与汇报
  • 1. 各组结合岗位实际，制定可量化、可追踪的30天行动计划
  • 2. 行动计划的内容要素：目标设定、关键举措、时间节点、资源需求、预期成果
  • 3. 各组汇报与讲师点评：可行性评估、优化建议、相互借鉴
  • 课程寄语与持续学习建议

总结（四）

一、核心结论再聚焦
  • 全周期经营是战略认知的升级
  • 1. 行业从增量扩张转向存量提质，要求从项目思维升级为全周期经营思维
  • 2. 盈利能力建设的核心在于三大指标（利润率、回款率、现金流回正）与三条路径（供应链优化、数字化管控、精细化运营）
  • 3. 全周期经营的关键是从专业管控跃迁为经营管控，实现从算局部账到算总账的转变
  • 数字化转型是降本增效的核心引擎
  • 1. 十五五是央企国企数字化转型全面铺开的关键窗口期，兵团已组建中新建数字公司全面推进
  • 2. AI数字化工具在项目测算中可实现快速估算与精准预测，在动态成本管控中可实现实时监控与自动预警
  • 3. 数字化转型的本质是数据驱动决策，而非简单的系统上线
  • 存量盘活是资产增值的核心战场
  • 1. 老旧小区改造要抓住十五五11.5万户的政策窗口，通过规建管一体化实现可持续运营
二、关键行动要点提炼
三、课后跟进与资源对接建议

适合对象

建议由业务负责人、项目骨干、内训师和正在试点AI工具的团队共同参加，便于课后在同一套判断标准下继续推进

课程定位与主要问题

工具会用但流程接不上、结果不好验时，训练重点应放在判断标准和后续跟进方式上

核心收益

  • 场景边界更清楚：工具场景、输入要求和输出校验，先讲清对象、约束和判断标准
  • 围绕全周期经营操盘与盈利能力建设（上午梳理关键判断点，避免停留在概念解释
  • 借助全周期经营认知与战略转型完成一次可复盘的应用演练
  • 输出房地产与城市运营企业的全生命周期经…相关的后续跟进清单，方便课后跟踪

课程背景与交付信息

AI工具进入真实流程后，难点通常不在演示，而在任务选择、输出校验和协作边界。课堂从全周期经营操盘与盈利能力建设（上午切入，再对齐全周期经营认知与战略转型与课后复用方式。

课程时间

2天

授课方式

讲师讲授、 案例解析、 系统实操、 沙盘模拟、 小组研讨 课程模型

课程内容重点

01全周期经营操盘与盈利能力建设（上午
02全周期经营认知与战略转型
03房地产与城市运营企业的全生命周期经营逻辑
04从拿地—开发—销售—运营—退出的全链条价值创造逻辑
05增量扩张转向存量提质阶段的全周期经营挑战与应对

讲师介绍

于哲权 讲师头像

于哲权

国企转型与资产盘活实战专家

对外经贸大学金融硕士，CFA二级及法律职业资格持有者。18年国企转型、资产盘活及工程投建运实战经验，擅长以产业+工程+资本三位一体视角赋能国企转型，主导多个百亿级项目重组与海外EPC项目，具备深厚的投融资与工程管理复合背景

政府国企建筑工程交通基础设施公共事业
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课程差异说明

本课程页面围绕《全周期经营与数字化实战：提效降本、盘活资产、数字化落地》重点呈现课程定位、适合对象、核心收益和 8 个主要模块，便于快速判断培训匹配度

课程常见问题

这门课适合哪些学员参加？

建议由业务负责人、项目骨干、内训师和正在试点AI工具的团队共同参加，便于课后在同一套判断标准下继续推进。

学习这门课可以获得什么收益？

看清工具场景、输入要求和输出校验，先讲清对象、约束和判断标准；围绕全周期经营操盘与盈利能力建设（上午梳理关键判断点，避免停留在概念解释。

课程通常安排多长时间？

课程通常可按2天安排，具体节奏会结合企业培训目标、学员基础和现场安排确认

课程采用什么授课方式？

课程主要采用讲师讲授 + 案例解析 + 系统实操 + 沙盘模拟 + 小组研讨 课程模型，强调理解、讨论、工具练习和业务场景应用

企业可以基于这门课做定制吗？

可以。正式交付时可结合企业行业、岗位对象、当前问题和培训时长，对案例、练习和重点模块做适配