房地产行业一直是中国经济的重要支柱，然而随着全球经济环境的变化以及国内政策的调整，房地产行业面临着前所未有的挑战。2024年两会在北京召开，整体定调为“稳中求进、以进促稳、先立后破”，这为房地产行业的未来发展指明了方向。本文将结合当前的经济形势、政策调整以及行业现状，深入探讨房地产行业面临的挑战及应对策略。
李泽江
宏观经济研究专家
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全球经济的不确定性是房地产行业面临的第一个挑战。2024年，全球经济是否会触底，降息预期是否会成为现实，都是影响房地产市场的重要因素。随着美国可能的降息，流动性紧缩的局面可能会有所缓解，但这并不意味着房地产行业可以高枕无忧。
当前，我们正处于一个VUCA（易变、不确定、复杂、模糊）时代，这意味着行业面临诸多变局。中国经济的放缓、国际关系的紧张，尤其是中美之间的修昔底德陷阱，都对房地产市场产生了深远的影响。尤其是一些大型房企如碧桂园和恒大出现的巨额亏损，直接反映了市场信心的不足与流动性的紧张。
在全球经济复苏的预期下，房地产市场又将如何定位？ 根据数据显示，2024年1-6月百强房企的操盘金额同比下降40%，购房者对期房的信心不足，导致地产销售持续低迷。房地产行业的资金链紧张，迫切需要政策的支持与市场的回暖。
除了外部环境的影响，房地产行业内部的结构性问题也在加剧。企业的资金链问题、市场对房产的需求变化，以及政策的频繁调整，都对行业的可持续发展构成了威胁。
近年来，大量房地产企业因负债过高而面临资金链断裂的风险。碧桂园因64亿资金“捐赠”事件引发的危机，以及恒大巨亏8000多亿的事件，都是行业内部结构性问题的真实写照。企业的融资渠道受阻，使得很多企业在市场环境不佳时难以为继。
政府的政策调整也是影响房地产市场的重要因素。2023年-2024年，中央经济工作会议明确提出“房住不炒”的政策基调，这使得市场预期再次出现波动。同时，政策的变化导致城市之间房价的分化加剧，部分城市的房价可能会出现上涨，而另一些城市则面临下行压力。
面对当前的挑战，房地产市场亟需寻找有效的政策应对措施。在政策支持方面，2022年三箭齐发的信贷、债券、股权融资政策为房企带来了新的希望。
支持房企的信贷融资政策，尤其是“保交楼”免息再贷款等措施，为企业的资金链提供了缓解。此外，国家队的增信也为民营房企的融资提供了保障。这一系列政策的实施，虽然短期内无法完全扭转行业的颓势，但却为行业的复苏提供了助力。
房地产税的试点实施，尤其是上海和重庆的案例，为未来的政策制定提供了借鉴。随着房地产市场的发展，房地产税的实施将有助于规范市场，促进资源的合理配置。然而，政策的推出也需要充分考虑到市场的承受能力，以避免对购房者造成过大压力。
展望未来，房地产行业需要积极适应新的市场环境，探索新的发展模式。
随着市场的变化，租售并举的模式将成为房地产行业的新趋势。这一模式不仅能够有效满足不同群体的住房需求，还能促进市场的健康发展。保障房和商品房的双轨制，有助于提高市场的灵活性，为更多人提供可负担的住房选择。
在追求高质量发展的背景下，房地产行业也需要转变发展思路。企业应更加注重产品的品质与服务，提升客户的满意度。此外，面对双碳目标的挑战，企业还需积极探索绿色建筑、节能环保的创新模式，以适应未来市场的需求。
房地产行业在当前经济和政策的双重压力下，面临着诸多挑战。然而，正如2024年两会所传递的信号，行业应在“稳中求进”的大背景下，积极寻求转型与突破。通过政策的支持、企业的自我调整以及市场需求的引导，房地产行业有望在新形势下实现高质量的发展。
在全球经济变局与国内政策调整的复杂背景下，房地产行业的每一次调整与变革，都将成为未来发展的重要基石。只有勇于面对挑战、把握机遇，才能在竞争中立于不败之地。
