胡冬梅：房地产企业汇算清缴一点通

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 财务会计

课程编号 : 5391

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房地产业

适用对象

房地产项目策划、渠道人员、销售人员、地产营销代理公司策划、渠道人员、销售人员

课程介绍

【课程背景】

又接近岁末年尾，财务人员的年底关账又进入日程了，财务对关账前需要关注的事项无疑要对照汇算清缴的相关要求，在一波波的税收新政发布后，汇算清缴的要求你清楚了吗？

由于会计和税收在核算目的、核算口径、计量方法和时间上都有较大区别，从而使得同一企业在同一时期按会计方法计算的税前会计利润与按税法规定计算的应税利润之间存在差异，这种差异的调整成为所得税汇算清缴工作的重要一环。

【课程大纲】

房地产企业的收入及促销类型
房屋预售收入、物业租赁收入
资金使用费收入、投资咨询、商务咨询费收入
实业投资、投资管理收入
视同销售收入——投、分、送、换、抵
买房送车位买房赠装修行为及货物抽奖促销
扣除类调整——资金利息面面观
非关联方借款利息的形式
关联方借款利息对债资比的要求
集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷
不符合独立交易原则的特别纳税调整
股东财产抵押的费用及借款的财务顾问费
扣除类调整——营销费用中广宣费
广告费、宣传费、业务招待费的口径
房地产企业尚未取得销售收入，如何扣？
开盘礼品及节日业主礼品
房地产企业网络营销广宣费
房地产企业销售佣金扣除比例
扣除类调整——工资、社保、经费
工资薪酬列支的真实、合理
派遣用工、临时用工人员工资
社保支出税前列支的限制
福利费、教育经费、工会经费的列支范围
承担员工个税、退休人员过节福利
资产类调整——折旧调整

1、固定资产怎么确认？

2、固定资产增加与固定资产盘盈的区别

3、购固定资产的增值税能入账在固定资产里吗?

4、固定资产自建厂房如何固定资产清理？

5、固定资产报废时需要考虑固定资产的残值吗

6、固定资产质保金能否计入固定资产?

特殊类调整——捐赠
捐赠扣除限额规定
扶贫捐赠的扣除
防疫捐赠的扣除
公司组织员工捐赠的公司可否扣除

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• 胡冬梅：房地产企业核算及清算实务: 【课程背景】由于房地产企业的业务流程与税收操作的特殊性以及房地产企业财税人员对该行业财税业务特殊性不够熟悉，一些房地产企业会计科目随意使用，会计账务错漏百出，纳税申报率性而为，其不规范程度远远超出想象；一些财务人员分不清房地产开发成本与期间费用的界限；更多的财务人员为会计核算与税务处理的差异所困，对税收计缴的账务处理不够熟练，对增值税、企业所得税的预缴、汇算清缴及清算申报更是稀里糊涂。这种混乱的状况严重影响了房地产企业的会计核算及会计信息质量，影响了房地产企业正常的纳税活动，更谈不上通过会计核算来合法节税、控制纳税风险和有效降低税负。本课程对于房地产企业的相关核算及清算实务以通俗易懂的案例进行详细解析。【课程收益】理清房地产企业的财税管理中存在的问题强化房开企业财务人员对业务流程的认识针对房地企财务人员的工作困惑答疑解困具体核算问题提升落地性、实操性、针对性为房开企业的财务人员提供专业合规性帮助提升房开企业全项目全过程财税核算的逻辑性为房开企业核算规范、税务筹划提供空间【课程时长】12-20小时【课程大纲】模块一、房地产开发业务流程及相关知识房地产开发经营业务概述房地产开发企业的资质等级房地产开发企业的分类房地产项目的销售模式房地产项目销售的收款方式房地产开发业务管理体系房地产经营业务的特点房地产开发经营流程取得土地使用权阶段1）开发项目的立项和可行性研究2）取得国有土地使用权的方式\流程2、前期准备阶段1）编制项目开发计划书2）开发项目规划审批3、建设施工阶段1) 房开项目施工招标2）办理建设工程质量监督3）施工报建4）项目施工4、房产销售(预售)阶段1）商品房预售2）建设工程竣工验收3）商品房初始登记4）商品房现售5、项目清算阶段6、自持物业阶段房地产开发相关的专业术语房地产建筑相关术语1）、城市建设规划术语2）、城市居住用地术语3）、建筑控制比率术语4）、房地产项目类别术语5）、常见建筑结构术语6）、住房功能细分术语房屋相关术语房屋建筑术语房屋面积术语商品房销售术语房屋权属登记与证书术语房屋拆迁术语房屋修缮术语模块二、房地产开发业务的会计核算取得土地使用权的会计核算与土地使用权相关的会计科目以不同方式取得土地使用权的会计核算房地产开发成本的会计核算与房地产开发成本核算相关的会计科目房地产开发成本核算的内容、步骤和原则开发成本核算的内容①土地出让金、土地征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施建设费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用开发成本核算的程序步骤①确定成本核算对象②归集开发成本③确定成本分摊方法④在多个成本核算对象之间分摊⑤计算各成本核算对象的开发总成本⑥正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本⑦正确划分可售面积、不可售面积开发成本核算的原则①受益原则②配比原则③可否销售原则④分类归集原则⑤功能区分原则⑥定价差异原则⑦成本差异原则⑧权益区分原则成本对象的确认方法①占地面积法②建筑面积法③直接成本法④预算造价法房地产开发成本的具体会计核算甲供材的核算①采购材料②设备和材料发出，领用甲供材案例及分录详解开发成本的核算①土地征用及拆迁补偿费的核算②开发间接费用的核算③工程价款的结算④开发成本的分配开发成本各类子项目案例分析及分录详解开发产品的核算①土地开发产品成本的结转:②竣工房屋开发成本的结转。③竣工房屋的产品意图不同的结转。④配套设施开发产品成本的结转。⑤代建工程竣工后开发产品成本的结转。开发产品的结转①销售已完工的开发产品②委托代销开发产品房地产开发费用的会计核算与房地产开发费用核算相关的会计科目1）短期监控2）长期借款3）应付利息4）销售费用5）管理费用2、房地产开发费用中财务费用的核算1）取得、归还债权性融资和支付利息的核算①短期借款的核算②长期借款的核算③财务费用列支的限制④财务费用的单独项目核算存款利息收入的核算向金融机构借款利息支出的核算其他财务费用的核算3、房地产其他开发费用的会计核算1）职工薪酬的计提和发放2）销售费用的核算3）管理费用的核算4）税金及附加的核算5）以前年度损益的调整处理房地产企业相关收入的会计核算1、与房地产预售和销售相关的会计科目2、房地产开发企业预售收入的具体核算1）未签合同、预收款项的核算2）已签合同、预收款项的核算3）代收款项的会计核算4）销售更名、销售退房、销售换房的会计核算3、房地产开发企业相关销售收入的具体会计核算1）商品房销售收入2）土地使用权转让收入3）精装房精装包销售收入4）土地或商品房出租收入5）代建工程收入6）其他建筑物销售收入（周转房、固定资产）7）商品房售后服务收入、材料销售收入8）逾期罚没收入房地产转让相关税费的会计核算增值税的会计核算增值税核算的会计科目设置增值税进项税额抵扣相关的会计处理销售业务及抵减销售额的核算不得抵扣进项税额的会计核算年终增值税纳税调整的处理土地增值税的会计核算土地增值税的清算对象选择土地增值税的清算时间要求土地增值税清算收入的确定土地增值税清算成本的确认①房地产项目土增扣除项目的归纳②土地增值税与企业所得税的扣除差异企业所得税的会计核算会计利润与应税利润税会差异及确认企业所得税的预缴企业所得税的汇算清缴企业所得税的纳税调整房产税、土地使用税的核算房产税的征收方法房产税纳税义务发生时间房产税的分摊节点土地使用税的计税依据及征收范围土地使用税的纳税地点、期限及优惠附加税、契税、耕占税、印花税核算附加税相关规定及优惠印花税的列举项及房地产企业规定印花税的计税方法及优惠政策契税的计税依据及征收范围契税的会计核算及减免规定耕占税的纳税规定及核算模块三、房地产预售相关的纳税申报增值税的预缴规定及纳税申报一般纳税人的预缴申报一般纳税的进项抵扣申报营改增后纳税方案的选择企业所得税的预缴规定及纳税申报季度预缴申报年度汇算清缴申报项目结束的清算申报土地增值税的预缴规定及纳税申报土地增值税预缴基数的计算土地增值税预征率的确定小税种的计提与纳税申报附加税的申报契税的申报房产税的申报土地使用税申报印花税的申报模块四、房地产项目预售应关注的税务风险预收账款未及时计算收入纳税所得税收入确认不足土地增值税预缴不足购房俱乐部会员费的纳税时点卖房送汽车是否属于混合销售行为无产证地下建筑是否可以转让精装房销售的流转税问题售楼处、样板间的涉税问题购入在建工程开发销售是否可以差额征税合作建房的纳税风险同是违约金纳税并不同合同签订过程中应关注的财税及发票问题模块五、房地产企业土地增值税清算实务土地增值税清算概述土地增值税清算对象土地增值税清算时点土地增值税清算收入已开票的商品房销售收入未开票或未全额开票的收入视同销售收入的规定土地出让金返还收入的确认售后返租业务的转让收入营改增后土增收入的确认土地增值税清算扣除项目计算增值额的扣除项目土地价款房地产开发成本房地产开发费用与转让相关的税金财政部规定的其他扣除土地增值税与企业所得税的扣除差异土地增值税清算流程土地增值税清算应提供的资料房地产公司及清算项目基本情况扣除项目的审核开发成本及开发费用的计算开发项目有关税金及土增税预缴开发成本加计扣除额计算土地增值税清算申报表的填列模块六、房地产企业土增清算鉴证业务关注内容一、房地产建筑安装成本的构成二、房地产建筑安装成本的预警值三、各地土增清算项目的问题案例列举

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• 胡冬梅：房地产拿地环节税收筹划与风险规避: 【课程背景】房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。【课程大纲】模块一前期开发阶段的税收筹划房地产行业的当前外部环境分析贸易战影响融资成本影响税制改革影响房地产企业开发模式招拍挂方式取得开发土地（一级市场）招拍挂方式简介招标投标流程竞拍保证金拍卖竞得土地手续谁做拿地主体？谁做投资主体？集团拿地，子公司开发，谁付款，谁签合同，谁开发票？、土地出让合同签订及变更、业务三流一致的税前列支限制拿新地的类型、净地？毛地？、生地？熟地?耕地占用税由谁承担？、土地出让金中是否包含耕地占用税、出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳、核算科目--应交税费？招拍挂环节几种税？交税时点？计算方法及会计处理、增值税、契税、印花税、房产税、土地使用税、拆迁安置、棚户区改造优惠财税（2013） 101号土地使用税、印花税土地取得成本的确定、土地成本确定、土地成本的分摊买地开发房地产项目与拿地自建自用的土地财税处理差异、入账成本差异、税款抵扣差异划拨方式取得土地二级市场取得土地开发模式单独从二级市场买地、买入老项目土地、买入新项目土地、买入带地上物的土地、以物换地以地换房、以房换地如何确定计税依据（四）收购烂尾楼模式取得土地1）、通过收购其他股权获取该公司开发的在建项目。2）、土地或在建项目转让。3）、取得烂尾楼土地的成本及票据4）、取得破产清算项目土地的成本及入账票据5）、营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？（四）合作建房模式：1、一方出地、一方出资，共同立项开发。1）、代建代售模式2）、合作双方的名义办理审批及许可2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发3、获得以土地使用权出资的投资4、整体产权转移（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？1、拆迁还建土地取得成本的确定土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？拆旧换新过程中的更名行为5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？、冲减开发成本的情况、计入补贴收入的情况、计入营业收入的情况新老项目土地的划分1、新老项目并行，取得土地款项处理、新、老项目的增值税计税方式、同一个项目可否同时采用简易计税和一般计税、新老项目并行时的不可抵扣部分2、进项税额抵扣限制1）、拿地时税率/交房时税率抵楼面价进项？2）、老项目新项目的土地同时存在如何把握不得抵扣进项？、增值税新老项目划分与土增划分有何不同？

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