胡冬梅：房地产企业核算及清算实务

【课程背景】

由于房地产企业的业务流程与税收操作的特殊性以及房地产企业财税人员对该行业财税业务特殊性不够熟悉，一些房地产企业会计科目随意使用，会计账务错漏百出，纳税申报率性而为，其不规范程度远远超出想象；一些财务人员分不清房地产开发成本与期间费用的界限；更多的财务人员为会计核算与税务处理的差异所困，对税收计缴的账务处理不够熟练，对增值税、企业所得税的预缴、汇算清缴及清算申报更是稀里糊涂。

这种混乱的状况严重影响了房地产企业的会计核算及会计信息质量，影响了房地产企业正常的纳税活动，更谈不上通过会计核算来合法节税、控制纳税风险和有效降低税负。

本课程对于房地产企业的相关核算及清算实务以通俗易懂的案例进行详细解析。

【课程收益】

理清房地产企业的财税管理中存在的问题

强化房开企业财务人员对业务流程的认识

针对房地企财务人员的工作困惑答疑解困

具体核算问题提升落地性、实操性、针对性

为房开企业的财务人员提供专业合规性帮助

提升房开企业全项目全过程财税核算的逻辑性

为房开企业核算规范、税务筹划提供空间

【课程时长】

12-20小时

【课程大纲】

模块一、房地产开发业务流程及相关知识

1. 房地产开发经营业务概述
2. 房地产开发企业的资质等级
3. 房地产开发企业的分类
4. 房地产项目的销售模式
5. 房地产项目销售的收款方式
6. 房地产开发业务管理体系
7. 房地产经营业务的特点
8. 房地产开发经营流程
9. 取得土地使用权阶段

1）开发项目的立项和可行性研究

2）取得国有土地使用权的方式\流程

2、前期准备阶段

1）编制项目开发计划书

2）开发项目规划审批

3、建设施工阶段

1) 房开项目施工招标

2）办理建设工程质量监督

3）施工报建

4）项目施工

4、房产销售(预售)阶段

1）商品房预售

2）建设工程竣工验收

3）商品房初始登记

4）商品房现售

5、项目清算阶段

6、自持物业阶段

1. 房地产开发相关的专业术语
2. 房地产建筑相关术语

1）、城市建设规划术语

2）、城市居住用地术语

3）、建筑控制比率术语

4）、房地产项目类别术语

5）、常见建筑结构术语

6）、住房功能细分术语

1. 房屋相关术语
2. 房屋建筑术语
3. 房屋面积术语
4. 商品房销售术语
5. 房屋权属登记与证书术语
6. 房屋拆迁术语
7. 房屋修缮术语

模块二、房地产开发业务的会计核算

1. 取得土地使用权的会计核算
2. 与土地使用权相关的会计科目
3. 以不同方式取得土地使用权的会计核算
4. 房地产开发成本的会计核算
5. 与房地产开发成本核算相关的会计科目
6. 房地产开发成本核算的内容、步骤和原则
7. 开发成本核算的内容

①土地出让金、土地征用及拆迁补偿费

②前期工程费

③建筑安装工程费

④基础设施建设费

⑤公共配套设施费

⑥开发间接费用

1. 开发成本核算的程序步骤

①确定成本核算对象

②归集开发成本

③确定成本分摊方法

④在多个成本核算对象之间分摊

⑤计算各成本核算对象的开发总成本

⑥正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本

⑦正确划分可售面积、不可售面积

1. 开发成本核算的原则

①受益原则

②配比原则

③可否销售原则

④分类归集原则

⑤功能区分原则

⑥定价差异原则

⑦成本差异原则

⑧权益区分原则

1. 成本对象的确认方法

①占地面积法

②建筑面积法

③直接成本法

④预算造价法

1. 房地产开发成本的具体会计核算
2. 甲供材的核算

①采购材料

②设备和材料发出，领用

甲供材案例及分录详解

1. 开发成本的核算

①土地征用及拆迁补偿费的核算

②开发间接费用的核算

③工程价款的结算

④开发成本的分配

开发成本各类子项目案例分析及分录详解

1. 开发产品的核算

①土地开发产品成本的结转:

②竣工房屋开发成本的结转。

③竣工房屋的产品意图不同的结转。

④配套设施开发产品成本的结转。

⑤代建工程竣工后开发产品成本的结转。

1. 开发产品的结转

①销售已完工的开发产品

②委托代销开发产品

1. 房地产开发费用的会计核算
2. 与房地产开发费用核算相关的会计科目

1）短期监控

2）长期借款

3）应付利息

4）销售费用

5）管理费用

2、房地产开发费用中财务费用的核算

1）取得、归还债权性融资和支付利息的核算

①短期借款的核算

②长期借款的核算

③财务费用列支的限制

④财务费用的单独项目核算

1. 存款利息收入的核算
2. 向金融机构借款利息支出的核算
3. 其他财务费用的核算

3、房地产其他开发费用的会计核算

1）职工薪酬的计提和发放

2）销售费用的核算

3）管理费用的核算

4）税金及附加的核算

5）以前年度损益的调整处理

1. 房地产企业相关收入的会计核算

1、与房地产预售和销售相关的会计科目

2、房地产开发企业预售收入的具体核算

1）未签合同、预收款项的核算

2）已签合同、预收款项的核算

3）代收款项的会计核算

4）销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

3、房地产开发企业相关销售收入的具体会计核算

1）商品房销售收入

2）土地使用权转让收入

3）精装房精装包销售收入

4）土地或商品房出租收入

5）代建工程收入

6）其他建筑物销售收入（周转房、固定资产）

7）商品房售后服务收入、材料销售收入

8）逾期罚没收入

1. 房地产转让相关税费的会计核算
2. 增值税的会计核算
3. 增值税核算的会计科目设置
4. 增值税进项税额抵扣相关的会计处理
5. 销售业务及抵减销售额的核算
6. 不得抵扣进项税额的会计核算
7. 年终增值税纳税调整的处理
8. 土地增值税的会计核算
9. 土地增值税的清算对象选择
10. 土地增值税的清算时间要求
11. 土地增值税清算收入的确定
12. 土地增值税清算成本的确认

①房地产项目土增扣除项目的归纳

②土地增值税与企业所得税的扣除差异

1. 企业所得税的会计核算
2. 会计利润与应税利润
3. 税会差异及确认
4. 企业所得税的预缴
5. 企业所得税的汇算清缴
6. 企业所得税的纳税调整
7. 房产税、土地使用税的核算
8. 房产税的征收方法
9. 房产税纳税义务发生时间
10. 房产税的分摊节点
11. 土地使用税的计税依据及征收范围
12. 土地使用税的纳税地点、期限及优惠
13. 附加税、契税、耕占税、印花税核算
14. 附加税相关规定及优惠
15. 印花税的列举项及房地产企业规定
16. 印花税的计税方法及优惠政策
17. 契税的计税依据及征收范围
18. 契税的会计核算及减免规定
19. 耕占税的纳税规定及核算

模块三、房地产预售相关的纳税申报

1. 增值税的预缴规定及纳税申报
2. 一般纳税人的预缴申报
3. 一般纳税的进项抵扣申报
4. 营改增后纳税方案的选择
5. 企业所得税的预缴规定及纳税申报
6. 季度预缴申报
7. 年度汇算清缴申报
8. 项目结束的清算申报
9. 土地增值税的预缴规定及纳税申报
10. 土地增值税预缴基数的计算
11. 土地增值税预征率的确定
12. 小税种的计提与纳税申报
13. 附加税的申报
14. 契税的申报
15. 房产税的申报
16. 土地使用税申报
17. 印花税的申报

模块四、房地产项目预售应关注的税务风险

1. 预收账款未及时计算收入纳税
2. 所得税收入确认不足
3. 土地增值税预缴不足
4. 购房俱乐部会员费的纳税时点
5. 卖房送汽车是否属于混合销售行为
6. 无产证地下建筑是否可以转让
7. 精装房销售的流转税问题
8. 售楼处、样板间的涉税问题
9. 购入在建工程开发销售是否可以差额征税
10. 合作建房的纳税风险
11. 同是违约金纳税并不同
12. 合同签订过程中应关注的财税及发票问题

模块五、房地产企业土地增值税清算实务

1. 土地增值税清算概述
2. 土地增值税清算对象
3. 土地增值税清算时点
4. 土地增值税清算收入
5. 已开票的商品房销售收入
6. 未开票或未全额开票的收入
7. 视同销售收入的规定
8. 土地出让金返还收入的确认
9. 售后返租业务的转让收入
10. 营改增后土增收入的确认
11. 土地增值税清算扣除项目
12. 计算增值额的扣除项目
13. 土地价款
14. 房地产开发成本
15. 房地产开发费用
16. 与转让相关的税金
17. 财政部规定的其他扣除
18. 土地增值税与企业所得税的扣除差异
19. 土地增值税清算流程
20. 土地增值税清算应提供的资料
21. 房地产公司及清算项目基本情况
22. 扣除项目的审核
23. 开发成本及开发费用的计算
24. 开发项目有关税金及土增税预缴
25. 开发成本加计扣除额计算
26. 土地增值税清算申报表的填列

模块六、房地产企业土增清算鉴证业务关注内容

一、房地产建筑安装成本的构成

二、房地产建筑安装成本的预警值

三、各地土增清算项目的问题案例列举